去年10月底以来，众多开发商开始顺应降价舆论趋势，纷纷绞尽脑汁创新出形形色色的打折优惠活动。

　　时下的房东心态各不同，二手房成交变数多。二手房市场房东方面各自心理预期的差异化直接导致了房源挂牌价格难以达成房东间的共识，市场同时参杂跌价与涨价，更无法迎合购房看跌房价的普遍看法。房价调整已经到了重要关头，但是多数房东并未真正意识到。汉宇地产市场研究部对3月份挂牌房源分析指出，从目前的总体形势来看，房东心态已经大致分化为三大类。

　　去年10月底以来，众多开发商开始顺应降价舆论趋势，纷纷绞尽脑汁创新出形形色色的打折优惠活动，像“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”等噱头纷纷出现。楼盘与楼盘之间的较量已由“是否有优惠”向“有多大优惠”转变。今年一季度月均优惠项目约为202个，比去年同期增加六成之多。

　　一手房

　　最大优惠已突破6折

　　购房者对优惠预期：至少打九折，否则没兴趣

　　晨报记者徐运

　　35个楼盘折扣超9折

　　从优惠幅度上看，折扣达到或者超过9折的楼盘也已经达到了35个之多，最大幅度已经超过6折。如佘山某别墅项目特价房最低5.8折起；浦东中环某楼盘9.2折，特价房源限时6.9折最高直降110万元；普陀中环某楼盘指定户型总价降100万元等。搜房网数据监控中心分析师曲鹏表示，随着优惠楼盘的数量越来越多，楼盘与楼盘之间的较量已经由“是否有优惠”向“有多大优惠”转变，由于大多数购房者对于打折优惠的预期幅度越来越大，不足9折的折扣已难以吸引购房者的注意。在此基础上，部分开发商只能选择加大折扣力度。在楼市调控政策不出现松动的前提下，购房准入人群数量不会有明显增加，如何在有限的购房人群中吸引更多购房者前来签约，大幅优惠将成为最至关重要的因素之一。“楼市骤然遇冷使大多数开发商显得措手不及，由于对政策影响力估计不足，在短时间内很难拿出有效的应对手段。”曲鹏认为，从去年四季度开始，上海楼市优惠项目数量呈现一个大幅上升的趋势。而在今年的第一季度，由于政策未见松动，导致开发商仍然需要面对较大的销售压力，所以不得不纷纷在优惠措施上寻求突破，也就造成了在打折优惠市场上与去年相比高达6成多涨幅的现象。

　　从位置上看，在今年一季度中，来自外环外的优惠项目数量占比达到80.33%。外环外的项目由于总价较低，目标客户群基本均为刚需购房者，其中首套房置业亦占较大比例，此类购房者不缺乏购房资质，仅仅是因为购房能力略显不足才导致其一直以来的观望态势。而大幅优惠活动的推出可以说正好是投其所好，这种直接节省购房成本的方式可以很容易将市场上现存的购买需求转化为成交。从区县上来看，浦东新区由于地大盘多，当仁不让的成为优惠项目最多的区域。

　　“大折扣甩卖”有水分

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%－15%均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘实际降价10%（相对于前期成交均价）就可以激活市场了。但是，本轮市场中楼市降价幅度还是有一定水分的。

　　首先，“大折扣降价”的楼盘中，真正“大折扣”的房源非常有限，不少这样推盘的项目只有少数房源甚至有的项目只推出一套。还有部分楼盘以起价报低和报价调高手段迷惑市场，进行市场炒作，降价幅度言行不一。

　　从开发商角度而言，“大折扣降价”这样的方式推盘无非有两个原因：第一、由于短期内资金压力比较大，通过为购房者短期内所谓“大折扣”，以吸引客户尽快购房成交，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力；第二、“大折扣降价”成为一种营销手段，主要还是作为一个新闻炒作话题，为楼盘后期推盘做一些品牌推广和铺垫。

　　不过，从开发商角度而言，“大折扣降价”成为一种营销手段其目的关键还是为了消化库存，在一定时期内达到一定的市场成交量，但并不是以清仓为目的。从消化库存的角度而言，张宏伟认为，每一个开发商都会以自己的方式去把握这个度，而不是一味地降价促销消化库存甚至清盘清仓。“如果开发商都抱着清仓的目的，那么也就意味着清仓之后这个开发商也就退出了房地产市场。显然，这不是以标杆房企为主导的降价行为的主要目的。”因此，对于当前市场中出现的所谓“大折扣降价”现象购房者和投资者应该理性看待。

　　二手房

　　卖得比新房贵

　　卖方看好后市价格重归坚挺

　　晨报讯去年年底，上海外围区域的一手新房纷纷打出了降价牌，价格优惠幅度在10%－30%不等，而二手房业主让步相对较少，所以多个板块甚至出现一二手房价格倒挂的现象。但今年2月份以来，随着楼市交易逐渐回暖，部分一手楼盘陆续收回优惠力度，一二手房价格倒挂现象出现反转，并且一定程度上带动了二手房价格回升。

　　上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，近期二手房市场出现的房价小幅回升现象，主要是由于交易释放带来的回暖迹象助长了卖方对后市看好的心态。另一方面则是因为市场上降价幅度大、性价比高的房源已逐渐被消化，价格自然出现上扬。但两会结束后，中央调控从严定调，上海限购令明确不放松，与近期卖方姿态调高形成鲜明对比，阻碍成交量的持续高速攀升，交易量回落也必然会让房价面临压力再次下行。

　　记者在嘉定区格林世界中介门店看到，去年年底一手房市场显现的一波降价潮，最高优惠达到25%左右，导致该板块楼市曾出现一二手房价格倒挂局面。但今年2月份以来，随着刚性需求不断入市，楼市交易出现回暖，房价相比去年年底也出现回升。一手房价格也逐步恢复原价，一二手房价倒挂现象出现反转，一定程度上拉动了二手房价格的上扬。

　　如去年12月份，区域内一手楼盘新城公馆，同样品质的房源均价由9月份的24000元/平方米，降到了18000元/平方米，而当时南翔板块的二手房单价大多在20000元/平方米以上，朗诗绿色街区均价为20000元/平方米，金地格林世界的二手房源则是21000元/平方米。而今年2月份以来，新城公馆的价格恢复到22000－23000元/平方米之间。一手楼盘的价格上涨也为二手房东重建房价信心，区域中二手房的让步空间也逐渐缩减。如同样是金地格林世界森林公馆相同户型的二手房源，去年12月份房东要价128万元左右，今年2月份价格提升到137万元，而3月份这类房源的价格几乎不低于145万元。

　　在宝山区月浦中介门店，区域内在售的一手新盘并不多，均价也在14000元/平方米左右，而二手房次新房房源售价在15000元/平方米左右。虽然看起来是出现倒挂现象，但一手房楼盘地理位置较为偏远，生活配套也相对匮乏，所以价格相对便宜也在情理之中，且目前一手房价格相比年底也有所提高。如中冶尚园，楼盘并无轨交到达，去年12月份价格优惠到12000元/平方米，2月份至今价格在13000元/平方米左右，一二手房价格倒挂有所改善。区域轨交附近的老公房均价约为12000元/平方米，次新房也保持在15000元/平方米左右。

　　业内人士介绍，月浦板块投资客较少，购房者基本上都是宝钢的员工或板块内的自住客组成的刚需和置换客户，所以二手房价也难以出现大幅波动，整体表现较为平稳。

　　主流房东

　　观望待涨型——无缘由不降价静待市场回暖

　　无限时的观望，这部分房东的心态基本属于时下二手房市场的主流，也构成了促进成交的最大阻力。这部分房东并无需依靠卖房维持生计，或者说并没有理由必须要尽快出售房源，尤其在当前“喊跌”声四起的楼市，他们更不愿意来趟这个价格博弈的浑水。

　　■点评：尽管2月份全市二手房成交套数再度破万，而汉宇地产市场研究部的统计显示市场并非全面回暖，中高端房源成交比重仅20%，市中心房东心态依旧平和且价格把持度很高，有高级置业顾问就表示近期内他接触到的房东心态都十分好，但他对后期的成交量表示忧虑。

　　投资客房东

　　急于套现型——尽快出手、尽快变现

　　与一些市中心房东未雨绸缪的悲观心态不同，亲眼目睹几轮新房降价潮的外围地区房东在面临周边新房房价已开始下跌的现象时，一些更看重收益率的投资客房东再也坐不住了。

　　在顾村区域，随着板块新房市场以价换量的表现愈发凸显，二手房市场的需求被极大地掠夺，不少投资客房东就显得颇为焦急，部分中介门店内挂牌价格出现下调的房源有进一步增加的趋势，如保利叶上海的两房公寓前期的普遍挂牌价格在120万元左右，如今出现较多110万元以内的此类房源，且基本都是出自投资客之手，他们共同的愿望就是尽快出手、尽快变现。

　　■点评：与以价换量的单纯销售思路有本质区别，二手房市场中房东的心态对价格起到绝对主导作用。汉宇地产市场研究部经理付伟认为，目前二手房市场对价格走势的预期并未能达到新房市场的共识，房东与购房者之间对价格的预期仍存在难以逾越的界线，二手房市场若要复制出如新房市场明显的小阳春行情，短期内难度会很大。

　　非主流房东

　　积极务实型——看跌房价割肉出手

　　相比上述或看不清未来楼市走向或抱有盲目乐观心态的房东不同，在宏观环境以及成交停滞不前的现实背景下，目前二手房市场还是有一小部分对未来房价走势看跌的房东。在悲观的心理暗示下，这类房东会对房价作出快速、精准的反应，选择宁可在当前“零回报”出手而避免在日后落到“跌无可跌”的大亏本境地。

　　■点评：类似于上述抱有悲观预期或出于个人资金需求而急售的房东数量还是很少，愿意“零收益”或亏本卖房而促成的交易仍属于个案，因此对二手房市场总体影响十分有限。