住房和城乡建设部副部长齐骥28日在“第四届中国房地产科学发展论坛”上表示，今年全国保障性安居工程在建规模高于往年，任务十分繁重，在资金筹措、土地供应等各方面面临诸多挑战。保障性工程资金需求大，单靠政府财政投入无法解决资金问题。据介绍，今年中央财政对保障性安居工程的支持力度将大于去年，首批450亿元资金已经在1月前下放到地方。

　　“今年保障房新开工数量虽然有所下调，但实际的年度在建规模以及竣工规模会超以往年份，相对应的对资金的需求也会创历史纪录”，中国房地产学会副会长陈国强认为，与2011年相比，2012年的保障房建设在资金配套上的压力将更为严峻。资金不足将成为制约保障房建设目标顺利实现的关键瓶颈和障碍。

　　资金压力更为严峻

　　我国“十二五”期间规划建设3600万套保障性住房，2012年全国新开工建设保障房和棚户区改造700万套以上，基本建成500万套。加上往年项目结转，今年在建保障性安居工程达到1700万套以上，规模空前。

　　据专家测算，未来两年半时间里，保障房需要后续资金预计1.8万亿元，资金不足将成为制约保障房建设目标顺利实现的关键瓶颈和障碍。

　　机构统计数据显示，截至2011年11月份，全国财政在保障性安居工程支出总额达到2110亿元，虽然财政支出支持保障房建设与前年同期比较增长1.3倍，但从当年1000万套建设任务所需的资金总量上分析，支出总额远远不能满足需要。同时，地方政府承担了保障性住房建设筹资的重头任务，在中央近两年来加大了房地产调控力度，也使得保障房建设融资压力更大。

　　一些专家认为，现阶段国家管理通胀预期，实行稳健的货币政策，严格控制信贷的规模，加之保障房建设特别是公共租赁租房建设投融资机制尚不完善，资金缺口大已成为保障房建设推进过程中的瓶颈问题。以公共租赁住房为例，其建设投资量大，回收周期长，回报率低。鉴于当前部分城市住房租售比严重倒挂，如果融资比例过大，就可能形成租金不足以偿还利息，公共租赁住房投资无法收回的局面。在这种情况下，单纯依靠政府投入无法完全解决资金问题，必须创新机制，发挥公共财政资金的撬动作用，动员社会资金（包括民间资本）参与保障性住房建设和运营。

　　上海社会科学院研究员成员张鸿铭认为，财政投入不足需要逐步解决，但是作为需要巨量资金的住房不动产建设，财政外资金的运用总是要占很大的比例。可是，市场性融资来源天然地对住房保障不感兴趣。保险基金、银行贷款、信托基金等资金都追求盈利，对住房保障要求的低成本融资缺乏内在的热情。舆论宣传的保险基金、银行贷款对于个别保障项目的贷款方便和优惠，只是示范，没有普遍意义。加上现有规章仍将住房保障工程融资视同于商品房开发融资对待，融资门槛仍然很高，使市场融资变得困难。

　　中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰称，目前，各大商业银行已改制为上市公司，单纯依靠商业银行提供低息贷款是不可行的。可以考虑对现有的公共租赁住房贷款规则加以改进，以财政贴息为支撑，建立公共租赁住房建设和经营的低息贷款制度。公共租赁住房贷款利率，以基准利率为基础，将部分中央财政安排的保障房建设资金，调整为公共租赁住房贷款的贴息资金。这样，既能充分发挥财政资金杠杆作用，提高财政资金使用效率，又能调动商业银行的积极性，扩大公共租赁住房贷款规模。另外，还要争取信托资金、房地产信托投资基金等资金以股权式投资的形式，参与公共租赁住房建设。

　　上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生称，去年上海通过各方筹措，在一定程度上缓解了保障性住房建设企业融资困难。2012年上海还将继续加大探索创新力度，争取国家金融主管部门支持，力争在保障性住房建设贷款投放，以及利用银行间市场发行保障性住房中期票据等方面有所突破。

　　张鸿铭建议，还可以考虑以住房公积金等大资金为基础，建立一个住房保障的主力融资渠道中国住房保障银行，一方面吸收资金使住房保障得到一个基本的融资支撑，同时也可以以优惠的贷款利率服务于住房保障，降低住房保障的融资成本和运行成本。

　　齐骥透露，今年上半年中央将出台吸引民间资本参与保障性安居工程建设的具体政策措施。各地也要创新投融资机制，灵活运用资本金注入，税收减免等政策措施，吸收民间资本参与到保障房的建设和运营当中来。