大量中小开发商将会退出，一些大企业也有倒下的可能，房企并购取代倒闭，楼市将进入市场与政策控制并举的下半场———

　　业内人士：虽然会有不少企业将在这一波洗牌中消失，

　　但买房人担心的楼盘烂尾情况却不会出现

　　温总理在“两会”记者会上，再次强调房价远远未回归合理，调控不能放松。而之前期待调控松动的市场预期基本已经落空，政策继续从紧已经成为定局。可以说，楼市野蛮生长的年代已宣告结束，从今年开始楼市将进入市场与政策控制并举的下半场，房地产行业将以并购的方式大量洗牌。但对北京买房人来说，烂尾楼出现的可能性不大，因为企业并购取代了企业倒闭。

　　●楼市进入下半场 龙头企业显现优势

　　北京中原市场研究部总监张大伟分析认为：3月份历来是一年的最关键时期，不仅是市场的定调时期，也因为“两会”亦是一年内政策的风向标。按照目前的“两会”工作报告可以看到，中央的决策部署坚持房地产市场的调控，包括限购政策不放松、不动摇，中央强化宏观调控政策的意图一直并未改变。中央领导近日强调，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期。

　　金诚信房地产经纪公司董事长邱宏认为，长期看，中国房地产下半场将是有政策管制的下半场。将来房地产市场的发展，还将以市场和政府调控并举的方式，兼顾公平和稳定。投资投机需求将被挤出，行业利润率将下行。从而利好了那些资金优势明显、定位主流刚需产品、高周转的公司，特别是行业龙头。

　　房价调控目标更明确，将促使房价下调。短期内政策放松不会有，存货达到历史高位。2012年2月末，全国商品房待售面积30526万平方米，比2011年年末增加3332万平方米。1-2月份市场整体库存积压增加达到了10%左右。特别是部分二三线城市在1-2月份库存积压明显。预计在二、三季度间，有望看到一波较为明显的房价下调。

　　●2012年房企资金紧绷加剧行业洗牌

　　从政策面来看，今年的楼市调控将继续从严。3月5日，国务院总理温家宝在2012年政府工作报告中指出，“继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”

　　实际上，业内人士对于中央在楼市上的态度早有预期。在“两会”之前中央就已经多次表现出坚持调控不放松的决心。政府已有的调控成果并不会轻易放弃，调控将延续高压，楼市将进入漫长的冬天，房地产资金链将会绷得更紧。多位业内有影响力的人物都曾预言，2012年将出现行业洗牌，大量中小开发商将会退出，一些大企业也有倒下的可能。

　　金诚信房地产经纪公司董事长邱宏认为，虽然会有不少企业将在这一波洗牌中消失，但与以往不同的是，企业虽然倒下了，楼盘却并不会像以前那样成为烂尾工程。行业洗牌的过程将是一个并购的过程。

　　但从去年的情况来看，房地产行业的股权交易持续活跃。有数据显示，在2011年，能源及矿产、房地产、机械制造、生物技术/医疗健康等行业中，房地产行业居并购市场第二。2011年房地产行业完成的并购交易数量为113起，占并购总量的9.8%；并购交易金额达到54.49亿美元，占并购总额的8.1%。

　　从项目的需求方来看，对于资金储备充裕的大型开发商来说，并购将为其低价拿地或在建工程、迅速拓展开发区域、提高资金周转带来极大便利。

　　近年来，地产“龙头”万科]一直通过并购的方式拿地。博志成集团副总李冬阳表示，从2005年到今天，万科已耗资数百亿完成百余起收购。通过并购、合作来扩大业务，是万科近年降低土地成本的惯用策略，其目的一是通过并购进入之前没有开展业务的地区，实现其战略地域布局；二是通过收购成品项目或成熟土地，节省开发时间，从而降低成本。

　　去年房地产并购风起云涌，业内人士认为，今年的地产并购市场竞争将更为激烈，2012年有可能成为中国地产并购的元年。

　　●房企并购取代倒闭

　　北京市住建委去年12月发文称，北京共有473家房企的资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。这意味着，此473家房地产企业将在北京楼市消失。

　　此外，武汉房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，同比2010年房企数量减少了200余家。而四川省建设厅的一份通告显示，截至2011年7月，四川省共有423家房地产开发企业因未在行政许可规定期限内办理延续手续，被注销房地产开发资质。值得注意的是，上述被注销开发资质的房地产企业主要为三四级开发资质企业。

　　屋漏偏逢雨，去化困难又遇上债务偿付期的到来，中小房地产开发商资金普遍吃紧。申银万国日前发布的一份房地产信托研报显示，2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿元，加上单一委托人认购的单一类房地产信托，则共有约3062亿本息到期，陆续从3月开始进入偿付高峰。

　　惠誉国际的一份中国2012年房地产报告指出，中国房地产业在今年将面临调控仍将趋紧、增速放缓、利润压力增大的局面。小型房地产开发商将受到挤压，房地产商的两极分化将持续。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，信贷资金收紧了，中小开发商面临融资难和资金成本上涨的压力，日子难过是肯定的。但是和2008年不一样的是，目前市场的整体实际资金情况要好很多，所以开发商只要愿意低价转让，还是基本可以保证微利或者保本。所以这一轮资金压力，房企更多的是整合，而不是倒闭。

　　此外，张大伟谈到，3月份信托到期会给中小房企带来资金压力，但是这次到期的2000亿信托都是一两年前的，而这些之前的资金成本并不高，所以对于中小房企来说还不至于致命。