前言：

　　需求是指有支付能力，没有支付能力那是欲望。在各级政府竭力托市下，中国房价越来越高，连总理都不好意思了，当下只剩下投机客疯狂性需求和被逼房奴恐慌性需求。在房价极不合理情况下，所有“保刚需”都是诱骗和不道德。只有价格合理回归，只有保障住房体系完善，才有真正的刚需！

　　房地产年年调，“两会”年年开，房价年年高。房价的居高不下，已经影响到了经济结构的调整，已经影响到了老百姓的安居乐业，已经影响到了经济社会的可持续发展。两会前夕，有约6万网友参加了人民日报网站的调查，该调查显示，人们希望继续调控，让房价下调的比例高达85.4%，相对希望结束限购的则只有3%.

　　那2012年的房价走势如何呢？在所谓“最严厉的调控”下的房价走势牵动着广大亿万老百姓的心。

　　同样是“搞好房地产调控”，去年政府工作报告提出的目标是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”（05年提出），今年的报告则提出“促进房价合理回归”！这是理论的纠偏和进步（说明我们8年以前的提出的调控理论基础是错误的）。“严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”温家宝总理2月5日所作的政府工作报告中，用短短40个字彰显中央政府坚持房地产调控不动摇的决心！

　　2月14日在十一届人大第五次会议的答记者会上，温家宝表示，“我最近出于一种责任感，把从2003年开始的房地产调控认真地回顾了一下。其实2003年已提出了6条调控措施，2005年又制定了国八条，2006年又制定了国六条。但是，为什么调控不见成效？群众也在责怪我们，说房价越调越高，政策不出中南海。我听到了感到十分痛心”。关于房地产市场发展，一，要保持房地产长期平稳和健康发展，切忌盲目发展。如果盲目发展，出现经济泡沫，一旦破灭，不仅影响房地产市场，而且会拖累整个经济。二，合理的房价，应该是房价与居民收入相适应，房价与投入和合理利润相匹配，现在，房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。三，房地产的发展，要充分发挥配置资源的基础作用，但是政府这只手也不可以缺少，因为它更具有稳定性和促进公平。另外，住有其居，并不意味着住者有其屋，鼓励更多人租房。

　　但光有中央的决心，光有老百姓的呼声，房价就能合理回归吗？为什么我国房地产调控10年来，房价反而越调越高呢？中国房价居高不下有否更深层次的问题呢

　　在中央政府三令五申“调控不动摇”和“房价回归合理”的基调下，我们却有看到了各级地方政府房地产调控政策“微调”暗潮涌动。在“史上最严”的房地产调控持续了一年半之后，从2011年下半年开始，全国大约有14个城市开始对当地的楼市政策进行适当的微调。

　　报道称，在政策从严的基调下，北京、上海、杭州、重庆、成都、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖等超过17个城市对当地的楼市政策进行适当的微调。其中，上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。

　　芜湖是通过给购房者减免契税并发放补贴为途径刺激楼市消费的，中山则是提高了限价房的标准。此外，还有多个城市的银行将首套房贷利率从之前的“上浮”改为“基准利率”，甚至出现9折、8.5折的优惠。前有佛山“一日游”、后有芜湖“四日游”、上海居住证购买二套房（“旧政新解”）的“一周游”的微调政策被紧急叫停。对这些迹象，中国住建部政策研究中心副主任王珏林日前表示，地方政府不应试图调整中央政府的房地产调控政策，必须遵从中央的政策立场。

　　中国房价不合理是一个无可辩驳的事实！国际上公认的合理房价应该是房价收入比达1：3-6；而中国的房价收入高达1：20左右，有的城市更高。难怪住建部长姜伟新说：“全国七八个大城市的房价如果按照现在每年十几甚至二十几个百分点的增长速度发展下去，将来一旦泡沫破裂，后果不堪设想。现在下定决心，至少这七八个大城市的价格一定得降下来”。

　　种种迹象表明，房价能否“合理回归”？受到了“土地财政”和地方政府的阻力！受到了开发商的阻力！房地产调控是否会取得效果？房价是否会合理回归？老百姓是否会满意？2012年的房价更显得扑朔迷离！

　　笔者认为，土地财政和中国房地产业的种种痼疾已非一日之寒！“以房为纲”及对房地产业的依赖已非一日之寒！经济发展方式的转变已从“九五”叫到了“十二五”，结果怎样？虽然理论上中国房价确实泡沫过大，有巨大的下降空间，但实际上对房地产过度依赖及地方政府的阻力仍然不可小觑！因此，2012年乃至整个十二五期间，中国房价依然是个深度博弈年！高位缩量盘整、也就是“温水煮青蛙”是一个可能的趋势！通过时间和空间的对换来逐步化解中国房地产的泡沫是个最佳的办法！理由如下：

　　1、 2012年住房供求趋于平衡且供会略大于求

　　囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策、抽紧银根、打击投机）的力度加强而发生变化，会呈现供求大致平衡且供略大于求的局面，供大于求，房价就不会大幅上涨。同时，土地价格已经先于房价呈现理性回归，为降低房价提供了可能。

　　2、 住房的供应结构将日趋合理

　　中央政府会加大保障性住房和普通商品房的供应力度，保障房和“90/70”普通商品房会占绝大多数，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。至少在2012年限购不放松的前提下，大量有限的“房票”进入保障房系列，对商品房的需求就会减少，供需平衡、房价也会相对平衡。

　　3、银行不可能大幅度对房地产放松

　　虽然银行存款准备金率还有下调的可能，但在通货膨胀率居高不下、在中央“房地产调控不动摇”的基调下，在银行资本充足率仍要求较高的情况下，货币更可能是流向实体经济和小微企业，流向经济转型。银行恐怕继续托市也是“有心无力”、“力不从心”！另外，热钱外流近期也比较明显，外汇占比减少，对楼市影响有待观察。

　　4、房地产政策风险在发酵

　　中央提出房地产调控政策不动摇（至少2012年不动摇），“房价合理回归”，限贷、限购政策在短期不可能取消并持续发酵，另外房产税还会在全国增加试点，政策的风险日益积聚。

　　5、老百姓有支付能力的需求被过度透支

　　房价飙升的持续时间较长（10多年没有回调），房价的涨幅累积过大（10年来各地平均涨幅在8-10倍以上），老百姓的有效需求透支过大，“被买房”、“被房奴”的能力日益枯竭。中国当下几乎已没有正常有支付能力的需求，剩下不是疯狂性投机需求就是过度透支的恐慌性需求，这全是调控政策“变色龙”惹的祸！所谓“刚性”需求快被更“刚性”的房价击得粉碎！

　　6、开发商的资金链面临考验

　　全国各地楼市成交普遍缩量，下一步的买卖双方的博弈非常关键，僵持时间越久，加上银行的适度紧缩政策，开发商的资金链就会发生困难，有研究机构(如标普)认为，中国房企资金出现紧张。现实情况是否真的如此？ A股上有万科[简介最新动态]、招商[简介最新动态]、金地[简介最新动态]、保利等房企，规模大，业务遍及全国各地，具有典型意义。这四大房企的2011年中报负债率分别为77.84%、65.47%、73.18%、81.08%，不可不谓偏高。华泰联合近日的一份研究报告显示，房地产信托基本在今年和明年到期，其中2012 年到期的房地产信托规模有2500 亿，2013 年约为2800 亿。而第一个集中兑付期是今年3 月份，兑付额度高达147 亿，面临兑付的房地产公司将承受较大的资金压力。今年6 月、7 月和8 月这三个月份将是接下来的另外三个兑付高峰期。届时，降价就会成为明智之举。目前，越来越多的开发商已经加入了“以价换量”的行列！效果也是明显的！

　　7、楼市的市场风险在积聚

　　近几年房价的大幅飙升，使得大量国内外投机客的蜂拥而至，大量的商品房全在流通领域，客观上市场需要一个获利回吐的过程，同时房租和房价的失衡（房租收入已远抵不上利息的支出），再加上中央宏观调控政策风险在积聚，住房保有成本会大大提高，尤其是中央一再重申：打击投机应该成为常态，这样可能会改变部分投机客对未来楼市的预期，未来的投机需求存在变数，一旦投机需求萎缩，楼市的天平必然发生倾斜。

　　8、开发商库存日益增加

　　有报告显示，截至2012年1月底，其重点监控的10个典型城市新建商品住宅库存总量为5901万平方米，环比上个月下降1.62%，但同比去年增长40.5%。当期住宅存销比为16.0，再度创下近几年的新高。这10个城市包括北京、上海、深圳、广州4个一线城市，以及青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个东部二线城市。

　　就一线城市而言，目前的存货形势尤其严峻。北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3006万平方米。其中，北京新建商品住宅库存1010万平方米，同比增长27.53%；上海新建商品住宅库存950万平方米，同比增长53.23%；广州新建商品住宅库存797万平方米，同比增长67.44%；深圳新建商品住宅库存249万平方米，同比增长8.26%。广州与上海的库存量较去年1月相比均有大幅的提高。广州市房地产交易官方网站的数据也显示，截至2012年2月6日，广州市住宅可售货量超过6万套，面积高达793.63万平方米，几乎相当于去年广州十区二市商品住宅签约成交总量。按照去年楼市成交水平，光消化存货就要花一年时间。开发商库存增加，使得供需天平向买方倾斜，随着时间的推移，房价进一步松动成为可能。

　　9、本届已经高度透支房价

　　温总理说了，“房价还远远没有回到合理价位”！本届已经高度透支未来的房价，但下届短期仍难摆脱“以房为纲”和“以地生财”，虽然博弈还会持续，但为了实现本届政府调控“不动摇、不放松”的诺言和给下届政府以腾挪空间，2012房价稳定或稳中微降是必须的、也是可能的！同时，8年来政府第一次把经济增速由8%以上调低到 7.5%，其主要目的也是为了经济发展方式的转变和经济质量的提高，已经为房价的下跌和房地产投资增速的减缓预留了空间。

　　2012年世界经济仍具有巨大的不确定性。欧洲债务危机余波不断。中国经济社会深层次的结构矛盾愈加剧烈和失衡！对房地产依赖过重、“以房为纲”将使中国经济不着陆！世界房地产的发展史和世界经济的发展史已得到充分的证明！美国的次贷案不是发生了吗？上世纪末亚洲金融危机不是发生了吗？还有日本上世纪80年的房地产泡沫不是也破灭了吗？上世纪我国海南的房地产泡沫破裂造成千万亿计的纳税人的钱打了水漂。2012年中国房价存在下跌的基因和空间，但由于“土地财政”和中国“房地产”势力异常强大，房价上下都有阻力，每一次的“潜在”调整机会都被强大的“房地产势力”托起，从这个意义上来说，中国楼市“拐点”还在路上、处于“拐点”的前夜，但已经不会太遥远！只是时间问题而已！越是人为拒绝调整，泡沫越是养大，调整就幅度就越大，震荡就会越剧烈！房价“大涨”，会引起老百姓进一步愤怒和经济进一步失衡！老百姓的有支付能力的需求也愈加枯竭；“大跌”，政府不允许！经济社会也承受不了。

　　只要中央调控政策不变、“限购令”等持续！只要政策不发生逆转（再托市），房价“稳中微降”！“温水煮青蛙”、价平量稳可能是未来1——2年的主旋律！反之，如果继续托市，那疯狂后的死亡将伴随而来。当然，地球也不会毁灭！但代价一定非常大！

　　这次中央的房地产调控政策能否出中南海？中央调控本身会动摇、放松吗（以前中央难道就没动摇、没放松过？）房价合理能否合理回归取决于中央的决心和领导水平，取决于自省和行政问责（05年就提出问责，结果没有一个人问责），取决于房地产制度建设，取决于地方的执行力和道德，取决于人民的觉醒（民意）程度，取决于国际、国内的经济社会形势！一句“能力问题和体制问题”根本不足于认识和解决中国房地产盘根错节和根深蒂固的顽疾，冰冻三尺、非一日之寒！没有刮骨疗法的勇气和严厉问责的决心，硬着陆的可能性依然很大。其实只要10年来调控不动摇、不放松，地方政府认真执行，房价恐怕早就合理回归了！

　　希望中央政府明察秋毫，为了中国经济结构的调整和经济社会的可持续发展！为了老百姓的安居乐业和社会稳定！坚持房地产领域的反腐败！坚持房地产调控不动摇！坚持行政问责！坚持制度建设!坚持“管住地根、管住银根、遏制投机、抑制投资、严惩腐败”的制度调控！紧紧依靠广大人民群众，坚持房价“不合理回归”决不收兵！“功在当代、利在千秋、荫及子孙”！历史会作出公正的评判。