在养老地产的发展进程中，政府的角色定位颇为微妙。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林对早报记者称，养老地产需要先定位，是保障性质还是商业性质。保障性质政府要支持投入，加强服务管理；商业性质的要走商业的路子。发展模式可以多样化，满足不同消费群体的需要，从不同方面来保证基本利益。

　　盛世神州投资基金管理公司首席投资官张健的观点是，偏向治疗型的政府多做，偏向养生的民间资本来操刀。

　　“解决养老还要靠市场”

　　在不少受访者看来，政府没必要大包大揽。

　　“不应该由政府全部来买单，中高端用户应该由市场来解决。”中明控股集团董事长潘存满说。

　　梁开建筑设计事务所执行合伙人开彦则认为，房地产商和政府应该重点解决的，是80%的老人怎么过退休以后的生活。现在是未富先老，退休工资不足以支付养老的费用，大部分人还没有养老保险和退休待遇。政府要想办法让大多数人都能享受养老的服务条件。

　　戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管及董事黎庆文介绍，“现在退休金和社保金相对较低，以广州为例，1个健康老人1个月在老人院的开支在1500-2000元之间。一般广州人的退休金2000多，基本上都给了老人院。”

　　“靠政府解决不了所有问题，真正要解决养老问题还是要靠市场、靠开发商。我们的开发商很强大，能做很多事。”开彦指出，目前养老院只能解决1%～1.5%的床位，空置率又很高。远远不够老年人的需求，国际上这一比例保持5%～6%。

　　开彦认为，养老是整个产业的问题。政府要承担政府的责任，新的规划设计，整个养老产业纳入社会保障系统。政府在制度、服务系统、物资供应和社会管理系统有所投入，形成供应链，然后全民加入。

　　“日本要求每个企业为残疾人、老年人提供专门的产品。日本大的公司都有老年服务项目和产品。我在日本曾经参加过一个老年人展览会，一天都看不完，非常丰富。”开彦说。

　　“政府首先要解决大部分人的养老问题”

　　清华大学建筑学院教授周燕珉认为，政府首先要解决的是大部分人的养老问题。而目前养老地产的呈现形式以养老社区为主，而且很多都主打高端，这与保障房的性质并不同。对于养老地产的开发投资者，政府可以在一定程度上引导其良性发展，例如针对养老社区的规划设计制订相关规范等。但至于规划由谁主导，还有待商榷。

　　与周燕珉持类似观点的，还有黎庆文。

　　黎庆文认为，“市场化养老只是一个补充，福利养老是主体。小区里面配建老年公寓，应该是政府办福利性养老机构，私人机构做高端养老。经适房能做成，是因为地方对经适房有定义，建成后交回政府管理。英国就是如此，可行。”

　　一位全国人大代表称，去年向全国人大提过议案，谈到基础养老按照保障房的标准来操作的问题，“但目前没有回应。”

　　“政府现在还没有想透，是应该起补充还是主导的作用。”黎庆文称，政府认为可以先摸着石头过河，等民间资本做不到的事情他们再来做。

　　黎庆文还说，政府眼下并不急于去做这个事情。因为福利老人院是有床位的。广州老人院是分区，自理型一个区，不能自理区，老年痴呆区，可能有些区域很紧，但总体供需是不紧张的。”

　　上海亲和源股份有限公司副总经理、研究中心副主任王波认为，“政府现在是摸着石头过河。政府的心思也是看看大家怎么做，观望。到时候才会有相应的调整政策。”

　　亟待规划引导

　　那么，是否有必要专门成立一个部门，来负责养老地产的规划运作？

　　“我们的研究认为，应该明确主管部门，现在不是很明确。”王波指出，现在的养老服务业务主管是民政部，但牵涉到地产，应由经济思路比较熟的部门来牵头，推动养老地产的发展，考虑养老地产怎么规划和运作。

　　王波认为，中国的老龄化程度越来越重，城市的规划应该考虑到养老方面的规划，无论是规模、大小，都应该考虑到。上海将来有30%～40%的老人，怎么去解决？城市的发展要提前考虑，政府对这块目前还没有特别明确的政策和规划。

　　开彦则提到，民政部门对于养老地产的态度非常谨慎。

　　开彦说，“民政部门非常紧张开发商参与养老地产。因为开发商常常借着养老地产的名义来卖房子。很多开发商又谈不清楚他们具体怎么做养老地产。在民政部门看来，开发商做养老地产不是为了解决养老问题，而是通过这个事情怎么来赚钱。”

　　开彦认为，现在懂得养老地产发展路径的人并不多，困难也在这儿。一说养老地产，就以为是养老院、敬老院、护理院，相关管理部门对此存疑或者不懂。

　　“高端项目应交给市场”

　　值得一提的是，不少由地方政府主导的养老院，还存在“一床难求”和空置率过高共存的现象。

　　“郊区的很多养老院入住率只有30%甚至更低。这是部分一线城市的普遍现象。”王波说，政府做的养老机构，都处于亏损状态，投入比较大、人力成本比较大，收费也不可能收得很高，所以这是政府做养老项目的一个问题。政府往往做一个标杆性的，但能容纳的老人又是非常小的一部分，这样对老年这个群体造成一种新的不公平。

　　沪上一位养老地产从业人士称，“按理说，政府办的养老机构都是托底的，三无老人、孤寡老人、低保老人，为这些老人提供服务才对。其他的老人完全可以让市场来做，市场来提供不同水平、不同价格服务，让老人进行选择，政府可以补贴。”

　　早报记者拿到的一份由某全国人大代表去年提交的有关养老地产的议案提到，很多地方政府的养老项目规模大、档次高、装修精美、硬件设施豪华，打着国际先进、五星级享受或生态颐养等口号，投资都是在亿元以上的大手笔。但这些项目的运营又是事业单位化的，不是从投资收益、成本效率等市场化的角度来考虑。

　　上述议案举例称，上海一些社会福利院每年的运营补贴达上千万元，而其服务的老人加起来只不过数百人，服务的对象往往也是少数有关系的甚至比较富裕的老人。

　　上述全国人大代表认为，政府的责任是做好养老事业、养老产业的规划，制定服务的标准、出台相应的政策、进行行业的监管以及对低收入老年群体提供托底性的保障。政府不应该参与养老项目的建设以及运营，尤其是不应该建设高档、豪华的养老项目，这一切完全应该利用市场的力量来解决。