研究制定房地产市场长效机制再度被提上决策议程。推进房产税改革试点近期或有时间表

　　2012 年全国“两会”前夕，持续近两年的房地产调控是否即将“政策见底”，成为业内人士关心的话题。

　　2月24日，距离上次“降准”时间不足3个月，央行再次下调存款准备金率0.5个百分点。这是针对实体经济和小微企业的“定向宽松”，但对信贷政策高度敏感的房地产业而言，仍旧难掩“松绑”的预期。

　　“松绑”的政策敞口并未出现放开迹象。就在此前两周，以“免契税”、“发补贴”刺激刚性购房消费的安徽“芜湖新政”刚一出炉，就被舆论解读为“新年地方政府救市第一枪”。该政策旋即被叫停。芜湖新政“半日游”，情形与去年10月试探性松绑限购令的广东省佛山市如出一辙。

　　“去投资、保自住”，这原本是相对合理的房地产调控目标取向，可仍有业内人士担忧，在没有“长效机制”作为调控替代手段的情况下，如果任由地方政府自行“救市”，可能会使房价再度“反弹”，继而吞噬此前的调控成果。

　　上述矛盾揭示出，当前中国住房制度改革面临一项艰巨挑战：如何实现从过渡性、临时性调控政策，向长期化、制度化的体制机制转换。《财经国家周刊》记者获悉，中央高层近期对“研究制定房地产市场长效机制建设”问题十分关切。有迹象表明，推进房产税的改革试点工作近期或有具体时间表。

　　楼市“限”时代

　　政府有没有办法让房价不涨或是降下来？在多次调控均在房价“报复性反弹”中被戏谑为“空调”后，在2010年4月至2011年全年，房地产市场首次领教到干预的威力。这一次，调控效力不再被怀疑。

　　2011年9月，房企巨头万科发布的一份调查报告隐约折射出，限购政策对房地产行业已构成“扼喉”威胁。据万科对北京家庭的入户抽样调查，在严格的限购政策下，北京只有3%的家庭有资格、有能力、有意愿买房，折合户数为20万户。

　　有业内人士抱怨说：“限购政策，等于是以行政手段关闭了市场。是休克式疗法。”这也为万科、龙湖、中海、保利等房企巨头随后在全国范围展开降价潮、“抢收行动”埋下伏笔。

　　事实上，自限购令发布第一天起，便在房地产界产生震撼。

　　2010年4月17日，“新国十条”出台，首次提出地方政府可根据实际情况，“在一定时期内限定购房套数”。13天后，北京率先出台限购令。同年9月29日，多部委出台调控新政，第一条便规定“房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数”。限购令全国大幕由此拉开。

　　2011年1月26日，国务院发布通知再度强化限购政策，随后限购城市从2010年的不足20个增加到近40个。同年7月，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随着台州、珠海等城市跟进，限购城市数量增加到近50个。

　　“限购令的用意非常明确，就是遏制投机投资购房需求。”中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强对记者说。

　　与限购同期执行的还有限贷——差别化的住房信贷政策，对购买二套及以上住房行为进行限制，是从金融政策层面对限购令进行了补强。

　　限购令对楼市产生的影响直接而明显。据2月18日国家统计局公布的数据，2012年1月份的70个大中城市当中，房价环比下调的城市48个，持平的城市22个，没有一个城市出现上涨。而自去年起，限购城市房价下降趋势尤为明显。

　　在本轮调控当中，主打“限”字诀的政策，不仅仅是限购和限贷。

　　2011年1月26日，国务院发布通知，首次强调“落实地方政府责任”，要求地方“合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”。因为包含了多个颇具新意的调控政策，此次国务院的通知也被公众称为“新国八条”。

　　为顺利完成房价控制目标，一些城市出台“限价”、“限卖”政策。北京东部某住宅项目销售总监告诉记者：1月以来，他已经连续三次申请预售许可证，均未得到审批，原因即在于该楼盘单价超过6万元/平方米，超出政府“限价”政策容忍范围。

　　实际上，在2011年全年，北京因售价过高而被暂停销售的楼盘并不是个案，上海、广州等一线城市也出现过类似的“限卖”情况。

　　陈国强认为，以限购、限贷为主的调控措施已经收到了明显成效。“房地产开发周期一般要2到3年，由于有效遏制了大量的投资投机性购房需求，楼市由供不应求变成供大于求，库存不断积压，成交量、价格势必下滑。”

　　据统计，2011年全国657个城市均按要求公布了年度房价控制目标，从住房和城乡建设部汇总的材料看，绝大多数地方基本实现了年初制定的目标。虽然“限”式调控收效明显，可一年来也不断有争议。华远地产（600743）董事长任志强说，限购使房地产又回到“凭票供应”的计划经济年代。

　　限购退出尚无时间表

　　限购令还将持续多久？这是2012年业内普遍关心的问题。

　　至少从短期看来，限购令并没有松绑的迹象。最近一段时期，无论是中央高层定调，还是相关部委表态，“继续执行现有政策”、“坚持调控不动摇”，是2012年调控楼市的基调。

　　各地方政府则受制于行政压力和舆论压力，绝不敢轻易对限购令松绑。从此前的佛山、成都等曾试探性放松限购但被立即叫停，即可见一斑。据统计，截至目前，北京、上海、济南、青岛、广州、南京、苏州等近30个城市已明确表示将继续执行限购政策。上海易居房地产研究院杨红旭认为：“2012年的限购城市只会更多，不会更少。”

　　在“继续限购”的政策预期下，房地产业对2012年似乎不持乐观态度。北京市近期二手商品房成交量开始出现一波回暖行情，观望一年之久的刚性需求陆续入市，甚至因为担心政策变调致房价反弹，市场一度弥漫恐慌性购房情绪。但京城最大的房产中介公司链家地产董事长左晖却对当下的“回暖”不乐观，他表示：“可能只是昙花一现的春节后效应，并不意味着市场底部的出现。因为目前还看不出调控政策有收手迹象。”

　　中国房地产业协会副会长朱中一说，“限购令的退出是有条件的，就是必须保证楼市不动荡。”在朱中一看来，当前调控初见成效，应该继续巩固成果，“除非有更好的政策替代，否则限购一旦松绑，必将带来楼市的报复性反弹”。

　　朱中一所说的这个“替代条件”，目前在住房制度建设层面还没有彻底形成。

　　有业内人士分析，唯一可能让限购式调控“止步”的变量因素，就是房地产的明显下滑且触及经济衰退的底线。在目前国内外舆论中，也有对中国房地产“崩盘”的担忧。

　　但住房和城乡建设部政策研究中心一位专家表示：“分析中国房地产市场需要从国情出发，既不能忽视调整中的风险，也绝不宜过度夸大。”这位专家认为，当下许多城市的房价已显著超过普通老百姓的购买力，推高了社会的生活、商务成本，不利于下一步结构调整和保持经济长期稳定增长，因此，“房地产市场调控政策不可动摇”。

　　在2011年底，住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上强调，2012年要继续“坚定不移地执行现有调控措施”，坚持实施“差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施”，实现“房价合理回归”。

　　最新的信息是，2月6日至10日，温家宝总理听取社会各界人士对《政府工作报告（征求意见稿）》的意见和建议。在谈到进一步完善保障性住房和商品房的相关政策时，温家宝总理指出，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。他说，作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。当然，将来住房的形式也是多种多样的，不一定人人都拥有自己的房，但人人都要有住处。可以买房，也可以租房，但租房的价格也要合理。

　　保障性住房和商品房建设两者不可偏废。从长期看，保障房应该以公租为主，主要解决低收入群体的需求。他指出，房地产发展要充分发挥市场机制的基础性作用，只有这样才能合理配置资源，提高效益，但是，为了促进公平和稳定，政府调控也不能松。

　　房产税或将替代限购

　　接受《财经国家周刊》记者采访的一些专家认为，限购政策作为行政调控手段，是“临时性举措”而非长效制度。

　　“未来肯定会出现一些更为长期的政策，来取代当前的限购政策，比如说房产税改革、差别化信贷税收等，而这些牵涉到信息制度和税收制度的健全，还需要一定的时间和过程。”朱中一说。

　　房产税改革是众多专家认为最能够有效替代限购令的政策。

　　陈国强表示，房产税改革的实施，既有利于地方政府摆脱土地财依赖，形成正常稳定的地方财源，也会使调控长期化和常态化。更重要的是，房产税既能体现对购房者个人消费权利的尊重，又能通过差别化的征税体现土地及城市资源的公平分配。

　　种种迹象表明，2012年房产税改革试点扩容，已是箭在弦上。

　　今年年初，重庆、上海两地正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，效果颇为理想。2011年底召开的中央经济工作会议也提出，要推进房产税改革试点。同期，财政部、住房和城乡建设部都在年度工作会议上表示，2012年将稳步推进房产税改革试点。

　　“房产税改革的实施，还需要一定时间。”朱中一认为，限购令恰好可以制造一个缓冲期。

　　全国住房信息系统联网也正在筹备当中。目前住房和城乡建设部已经完成了该信息系统的软件开发工作，最快将在2012年上半年实现40个重点城市的个人住房信息与部委联网。这也意味着，房产税改革的前提条件正日趋成熟。

　　无论从当前的调控思路，还是从长效机制的设计来看，“去投资、保自住”，针对需求面进行控制，将是未来中国楼市调控的主导思想。正如国务院参事任玉岭此前所言：住宅建设应牢牢把握一个方向，即为解决刚性需求而建，“要坚持遏制将住宅当作投资品炒卖的行为”。

　　据了解，住房和城乡建设部已经明确表示，2012年要“进一步加强房地产领域长效机制建设”，建立和完善“符合国情的住房体制机制和政策体系”。

　　住房和城乡建设部政策研究中心一位专家表示，在今后的住房制度设计当中，消减房地产的经济功能、强化其社会功能，将成为主要政策导向。

　　“制度要更加体现住房资源公平分配的原则，同时要坚决遏制过度投机的文化。”在这位专家看来，“打击投机、保障实干、鼓励创新”，将会成为住房领域长效机制建设的要旨所在。