[提要] 房地产在逐渐褪下浮华的外衣后，将逐渐向更加符合市场的强调居住功能本身的需求靠拢，房地产开发企业需要实时调整自己的产品定位，以更精细化的经营方式来迎合市场，取得竞争优势。

　　近日，全国一些二三线城市的房价还在继续下降。济南东部一处出售精装修住宅的新建小区调低了销售价格，由原来的每平方米1 .1万元左右降至9600元左右，除去精装修的费用，已经和2010年初期开盘的价格相当。有的楼盘在开盘时，甚至把价格和成本进行了详细的说明，证明楼盘的开盘价格已是无利润的“裸价”。

　　犹如一场有着华丽装饰舞台剧开始变得朴素简单，在今年房地产行业继续实施调控的形势下，房地产开始逐渐告别暴利时代，不少房地产企业被迫转让项目，甚至转向其他行业。

　　房地产企业今后的路如何走？专家认为，房地产在逐渐褪下浮华的外衣后，将逐渐向更加符合市场的强调居住功能本身的需求靠拢，房地产业也将告别过去“粗犷”式经营，细分市场、精细化经营将成为未来方向。

　　山东师范大学房地产系主任程道平认为，随着不少城市住宅成交量的持续下滑和资金回笼的急切需求，房地产开发企业需要实时调整自己的产品定位，以更精细化的经营方式来迎合市场，取得竞争优势。

　　“过去单纯将花园洋房和豪华精装修等当作噱头的营销方式已不适合现在的市场，如何迎合大众的需求，尽快将产品卖出去才是开发商今年需要考虑的问题。”他说。

　　分析人士认为，在房地产行业快速发展的时期，房地产企业比较看重开发速度，楼盘质量和精细设计方面则注重的比较少，更多地是为了满足投机需求，但现在随着市场投机性购房者在调控作用下的退出，购买群体已基本上以自住型和改善型需求为主，这种格局促使房地产企业调整战略。

　　“很多房地产企业产品比较单一，现在一些企业正在进行产品线的丰富和调整，还有部分企业开始注重商用物业的开发，以避免严峻的调控措施。”合富辉煌山东区域市场总监许传明说。

　　不少省市新出台的政策要求，房地产市场重点开发中小户型，以更好地加大对刚性需求的供给。山东省住房和城乡建设厅厅长杨焕彩表示，山东省将支持自主性住房需求，抑制投资性、投机性购房，增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，更好地满足群众基本住房需求，并鼓励开发企业和涉及单位创新住宅产品，提高中小户型住宅空间使用率。

　　此外，土地市场的供给也更加注重普通居住需求。据山东省国土资源厅介绍，山东省今年住房用地计划供应量原则上不低于过去五年年均实际供应量，将确保保障性安居工程建设用地，并优先保证中低价位、中小套型普通商品住房用地。

　　中原集团研究中心认为，对于市场主要参与者的房地产开发商来说，应积极调整公司战略和策略，使公司的城市布局、产品定位和营销策略更加适应国内房地产市场特点，将主动权掌握在自己手中。开发商在不同的城市，应当针对当地市场、客户的特点采取灵活的价格和营销策略来满足需求，争取在这一轮的行业整合中占据优势。

　　山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，在房地产行业利润不断下降，土地供给偏重中小套型的导向下，过去企业粗犷经营模式将会有很大的改变“现在不再是盖好房子就能赚大钱的时代，如何从策划、管理、营销、资金每个环节做好，是今后竞争的焦点，这也会推动我国房地产市场走向精细化健康发展。”李铁岗说。