这个春节有点冷。相比较往年屡试不爽的开门红，2012年的开年让开发商们感受到阵阵寒意：不但多个大城市成交量跌入冰点，价格跌跌不休，连去年逆市飘红的大型房企1月业绩也不容乐观。从2008年到2011年，行业领头羊每年首月销售业绩都一直呈上升趋势，销售金额也从不足百亿元一直上升到了去年的约200亿元。而今年1月万科销售面积和销售金额同比分别下降28.1%和39.3%。这是2008年以来，万科开年销售首次同比下降。

　　一年之计在于春，开年不利似乎预示着全年楼市的萧条。据中原地产统计，截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2496万平方米，同2011年5月底相比，标杆房企的库存量增加约7成，库存压力大增。而今的“开门绿”无疑让房企库存再度承压。

　　龙头房企开年迎5年来首降

　　尽管2011年，万科第二次成为房地产业务年度销售过千亿的唯一公司，但万科董秘谭华杰坦承：“过去一年中，市场形势发生巨大变化。特别是9月份之后，市场景气度明显下滑。不仅一二线城市成交量持续低迷，此前表现较好的三、四线城市的销售也已经明显放缓。”

　　据万科统计，去年9-12月北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、无锡、苏州、东莞、佛山、成都、武汉等14个城市成交面积同比下滑幅度约45%，成交金额同比下滑约48%。

　　而到了今年1月份，万科公告显示，1月份万科实现销售面积119万平米，销售金额122亿元，环比去年12月分别上升98.5%和109.7%，同比分别下降28.1%和39.3%。这样的业绩实际上还有去年12月份尚未计入的部分。谭华杰表示：“1月份销售环比大幅增长存在一定的特殊因素，主要是因为去年临近年底公司推盘量较大，很大一部分客户虽然在去年12月实现了认购，但未能在年底完成签约，因此这部分金额未在去年12月的业绩中体现，而是在今年1月随着签约完成而计入当月销售。”

　　根据万科初步统计，今年1月份，北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、天津、沈阳、杭州、南京、无锡、苏州、东莞、佛山这些主要城市的住宅批准预售面积环比去年12月份下降了七成，成交面积也环比下降了约一半。

　　“尽管存在春节这一特殊因素的影响，但相比以往，当前市场景气度下滑的状况依然十分明显。”谭华杰表示，和往年春节所在的月份相比，今年1月份主要城市的批准预售面积差异不算很大，但成交面积却大幅下滑。“万科在1月份的新推盘规模也比较小，可能是全年最低水平，未来几个月公司的推盘规模预计将有所提升。”

　　标杆房企库存大增7成

　　未来楼市走势会如何？“春节前后的推盘和认购减少属于正常现象，并没有超过预期。由于这一特殊因素的干扰，近期市场成交可能会呈现出较大波动，要判断未来的走势还需要观察”，谭华杰表示，“但不管市场如何变化，万科不都会放松对销售速度的要求，公司会以积极的心态应对市场挑战。”

　　万科后续将加大推盘力度，而保利则已在春节前后悄然行动。南都记者获悉，保利地产从1月1日至2月元宵节期间，在全国40多个主要城市联合举行了“囍春行动”，共涉及100余个在售项目和2万套房源。保利地产此次促销活动针对的目标客户群为刚需的“返乡客”，意欲在其他地产商冬眠期间抢夺客户需求，活动主推中小户型，120平方米以下房源占据80%以上。

　　在诸多业内人士看来，春节期间40个城市联合促销，保利的动作不可谓不大，同时也打开了2012年房企率先降价的序幕。事实上，在整个环境不好的情况下，提前降价促销也算未雨绸缪，而且时间上来说，如果等下半年再做准备，恐怕会为时已晚。

　　在巨大库存压力之下，2012年如何抢跑势必成为开发商唯一要务。据中原地产统计，以京沪广深为代表的一线城市，在1月份都出现了明显的成交量下调，成交量均远低于同样受春节影响的往年同期，全国性的成交量下滑。截至2011年12月底，中原监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2496万平方米，同2011年5月底相比，标杆房企的库存量增加约7成，年底库存压力大增。其中，我国10个典型城市建商品新住宅库存总量高达6000万平方米，与去年同期相比，新增1700万平方米库存量，增长约40%。

　　数据

　　截至去年12月底，中原地产监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2496万平方米，同2011年5月底相比，标杆房企的库存量增加约7成，年底库存压力大增。其中，我国10个典型城市建商品新住宅库存总量高达6000万平方米，与去年同期相比，新增1700万平方米库存量，增长约40%。

　　业界观点

　　万科过冬策略延长中低端住宅才是关键

　　链家地产市场研究部冯联联分析认为，从整体销售额上，万科蝉联2010年2011年房企销售冠军，2011年销售业绩超过1200亿元，但与2010年相比，销售状态并不乐观。同时，作为行业领军，5年来首降，也体现出今年房企整体销售仍然存在很大压力，加大未来房企降价促销的意愿。

　　冯联联认为，虽然2011年业绩仍有增长，但其隐性缩水明显，1月份业绩的大幅下降，除了整体市场成交的冷淡外，也是其在上一年业绩暗降的显现。2011年3季度万科存货达到1962亿元，同比增长57%，预计到2012年上半年的销售周期会接近2年。除了加快周转外，拿地面积也将大幅降低，万科的“过冬”策略继续延长。

　　楼市调控下，中低端产品才是“保收”关键。冯联联表示，产品布局在二三线城市分布较广、产品结构以中低端为主、在2011年严厉限购的情况下稳定“过冬”的这部分房企，有望在今年提前走出楼市“冬眠期”。