一二手联动、商业地产——大型中介寻求转型过冬

　　可以预见，2012年中介行业面临的形势仍然严峻。能否安然过冬，事关生存。

　　房产中介的两大业务主要是二手房交易和房屋租赁。二手房市场冷清，房屋租赁这两年却格外火爆，租金上涨、租赁业务量增加，让租房成了不少中介门店和业务员的主要收入来源。

　　在北京，目前一套二手房的平均成交价格约为200万元左右，中介一般收取各类服务费约2.5%，差不多能赚5万元。一套房的平均租金价格约为3000元左右，即便全额收取一个月的租金作为中介费，做16笔租赁业务也才顶得上一笔买卖业务。实际上，尽管这两年租赁业务有所增加，但相对二手房交易量下滑带来的亏损，租赁收入只是杯水车薪。

　　为了增加租赁业务的收入，一些中介开始大力做“租赁代理”业务。中介以约定的价格从房主手中租房，再以市场价对外出租，通过分隔房间和市场租金的上涨赚取差价。由于相关法规明文规定房产中介禁止“吃差价”，租赁代理业务有打政策擦边球的风险，几家大型中介很少涉足。

　　“现在这种市场环境下，如果收入过度依赖传统的二手房交易和租赁，风险肯定很高。”张大伟表示，中介行业借助一二手联动、涉足商业地产代理等途径寻求转型，正逐渐成为行业的共识。

　　去年11月底，易居中国高调入股21世纪不动产，成为2011年中介行业内最大的一宗一二手“巨头”股权整合案。易居中国董事长周忻告诉记者，入股21世纪不动产，正是希望发挥各自优势，未来全面整合一二手房联动模式。

　　据了解，目前在北京市场上市场份额靠前的几家大型中介，都已经开始涉足一手房的销售代理。

　　“一二手联动对开发商和中介来说是双赢。”伟业我爱我家副总经理胡景晖表示，主营二手房业务的中介企业所拥有的线下门店系统、二手房分销渠道、门店业务员客户资源和拓展能力，恰恰是当前开发商所看重的优势。而中介企业也能借此增加业务量，并逐渐实现转型。

　　除此之外，一位中介行业的业内人士告诉记者，当市场成交量低迷时，开发商愿意通过二手房中介代理销售，也是一种隐性降价的方式。尽管前景不错，但实践中中介企业仍面临利润率低、代理费用结算周期较长等困难，转型并非一朝一夕可以完成。

　　在二手住宅交易量减少的情况下，代理商业地产也成了中介转型的一大方向。张大伟介绍，由于写字楼等商业地产不限购，其租赁、交易近两年都比较火爆，通过增加商铺转让、写字楼出租的业务量，也能在一定程度上弥补二手房交易量下滑的损失。