时至岁末年初，各类调查指数纷纷出炉。有意思的是，多个涉及当下房地产消费市场的调查却出现结论“打架”的现象。不过，认真分析这些调查的数据，却可以发现无论是哪一个调查，都在一定程度上反映出了当下楼市的实际情况。

　　专家表示，在楼市调控持续深入的背景下，2012年楼市下行已成各界共识。但具体到房价和成交量的变化幅度与时间节点，各方判断仍存在分歧。这些调查所体现出的购房者心态微妙变化，对春节后一季度楼市走势无疑有着较大的参考价值。

　　院校联合调查的指数回升

　　调控显成效带动信心回升

　　日前，首都经济贸易大学、中央财经大学、中国人民大学、香港城市大学、澳门科技大学和台湾辅仁大学发布了一项联合调查报告。

　　这份名为“海峡两岸四地消费者信心指数”的报告称，2011年第四季度大陆消费者对于物价、购房等分项信心指数均出现反弹，其中购房信心指数提升最为明显。中国大陆消费者购房信心指数达到75.1，攀上近两年来的新高，但仍处于较消极的水平。

　　据了解，该调查指数由经济发展、就业、物价、生活、购房、投资等分指数组成。消费者信心指数取值在0至200之间，其中0表示最没信心，200表示最有信心；当指数大于100时，表示消费者的信心是积极的，当指数小于100时，表示消费者的信心是消极的。

　　此前同一调查的第三季度数据显示，随着楼市价格开始松动，中国大陆购房指数已于2011年第三季度停止前三个季度的下降趋势，转而由第二季度的68.16上升至70.12，开始出现小幅回暖。而四季度的报告则显示大陆购房者信心仍在继续回升，并预计在未来一季度可能进一步回暖。

　　中央财经大学马景义博士分析称，通胀局面的缓解是消费信心提升的最主要原因。马景义说，政府为稳定物价、遏制通胀不断出台调控措施，高企的物价在去年下半年开始回落，去年第四季度中国大陆消费者物价信心分指数时隔六个季度后再次超过70，达到70.1，物价信心分指数有较为显著的上升，“宏观调控似显成效”。

　　与此同时，2011年沪深股市下跌近三成，累计蒸发市值约5万亿元，居民的投资信心受到巨大打击。马景义认为，74.9的2011年第四季度大陆消费者投资信心分指数也似乎印证了这个事实”，环比与同比均下降则表明目前我国股市仍未走出寒冬。不过马景义也提醒说，处于低位的投资信心分指数可能在龙年第一季度迎来反弹。

　　世联、统计局分别调查的指数继续下行今年房价下行成共识

　　值得注意的是，在“海峡两岸四地消费者信心指数”发布前后，亦有多家机构发布类似的报告，结论却与之截然相反。世联地产集团日前发布的一份报告显示，2011年四季度世联购房者信心指数为51.8，较三季度下降2.4，下降幅度超过前三季降幅之和，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度较之前明显下降。

　　据该报告称，从四季度调查结果来看，在调控政策轮番出台下，未来地产形势已非常明朗，购房者的降价预期已形成。造成信心下降的主要原因是购房者期望的降价幅度高，而开发商的降价力度和范围小。

　　世联报告显示，四季度现状满意分类指数和未来预期分类指数分别为49.9和53.8，均处于全年最低水平。其中，购房者现状满意指数较上季度下降1.5，购房者未来预期指数较上季度下降3.3，表明购房者对当前房价不满意程度有所提升，并且预期未来房地产继续维持下行通道。

　　另外，与三季度相比，四季度各种类型的购房者信心都有所下滑，其中，无房者和首次置业者的信心指数首次跌破50的临界值，表明首次置业者对未来地产走势由偏乐观转向偏悲观。

　　与此同时，由国家统计局中国经济景气监测中心和中国房产信息集团联合编制、新浪乐居、克而瑞(中国)信息技术有限公司和中国市场信息调查业协会的“中国购房者信心指数”2011年第四季度调研结果也于近日正式发布。

　　该报告称，2011年第四季度中国购房者信心总体指数为104.2点，较上一季度105.4点下降1.2点，全年走出了一个“W”形。报告分析，这表明尽管政府调控力度一直不减，但全国购房者的总体信心指数一直处于观望区间。

　　本季度信心指数的下降，主要是由于一线城市购房者信心指数下跌所致，一线城市的购房者信心指数已经跌破100点的景气临界点，较上季度下降了2.3点多。

　　报告分析，经历了近两年的房地产调控，购房者的构成已经发生了根本性的变化，绝大多数购房者是首套或至少是改善性需求，对于房地产调控对价格方面的成效更加关注，目前这种房地产市场的价格走势客观上加重了购房者的观望情绪。

　　面对不同报告的结论，有业内专家分析称，不同的调查可能因取样不同而出现结果偏差，这说明目前购房者心态非常微妙，不同群体之间对后市看法存在较大差异。但仔细研究可以发现，虽然结论存在分歧，但对2012年房价下行的大趋势，多数报告还是取得了共识。