一直没有明确监管归属的房地产私募投资基金，将可能悉数纳入发改委的备案体系。

　　■ “未来规模达到5亿元以上的房地产私募基金将在国家发改委备案，规模较小的则可在地方发改委备案。”

　　■ “将房地产PE纳入备案，给险资、社保和外资创造了一个进入房地产领域的必要条件。”

　　一直没有明确监管归属的房地产私募投资基金，将可能悉数纳入发改委的备案体系。

　　国家发改委最新公布的一份已备案股权投资企业列表中，盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司旗下的北京盛世神州房地产投资基金(有限合伙)成功备案，成为第一只在国家发改委备案的私募房地产投资基金。 

　　财新网28日援引河山国际资本集团董事长曹少山的话称，未来规模达到5亿元以上的房地产私募基金将在国家发改委备案，规模较小的则可在地方发改委备案。

　　“这是一个市场信号”

　　房地产私募投资基金可能悉数纳入发改委备案体系的消息，被业界视作一个“不是十分利好的利好”。

　　天津联银恒通股权基金有限公司合伙人胡敏则认为，房地产PE纳入PE备案体系，实际上也就是说，最后一个通道还没有关闭。这是一个市场信号，监管层认识到要疏通了，不能只堵。但同样，也“人为地”给PE加了一环扣，增加了额外的管控成本。

　　“之前政策上比较认可的是OTC(离柜交易)。”胡敏说，相比之下，PE总归是向少数人提出邀约，国内的诚信体系还不是很好，财务损失、风险系数高，投资门槛也高。

　　“很难说是不是利好，管得更严了，还要等市场反应。”一位上市公司战略部总经理昨日这样说。

　　刚刚从盛世总裁一职卸任的王戈宏则认为，将房地产PE纳入备案，“对大资金进入(房地产私募基金)应该有帮助”，这给险资、社保和外资创造了一个进入房地产领域的必要条件，“目前来看，这对行业应算是个利好”。

　　王戈宏目前是普乐门公寓投资管理有限公司、万润瑞富股权投资基金有限公司创始合伙人、CEO。

　　在盛世任职期限，王戈宏实现了北京盛世神州房地产投资基金在国家发改委的备案。

　　根据资料，盛世神州基金管理公司注册资金为3000万元人民币，一期基金规模为5亿元人民币，由阳光壹佰集团、复地等五家房地产企业与机构联合发起设立。

　　“从申请到成功报备用了3个月的时间，审核还是比较严格的，需要的资料也很多。对基金的资格核查得很严。”王戈宏说。

　　早报记者了解到，以往房地产PE不用报备也不用审批，跟着市场走。此番将要纳入到备案体系，业内人士更多在等待后续细则的公布。

　　“会不会存在一刀切？”胡敏说，5亿元的资金门槛不算高，但指的是单一项目吗？复合做2笔，又怎么算？

　　胡敏另外的疑问是，大型房地产公司，若注册地址是在上海，项目是在天津，是在上海备案还是天津备案，还是都要备案？

　　还有时间的问题。5亿元以上报备国家发改委，那需要多少个工作日审批？是一批就能过，还是说有很多隐性要求，比如公司资质、所占股份、担保、回购等。

　　开发商的救命稻草？

　　开发商对于房地产PE政策同样关注。

　　沪上一位开发商称，房地产PE是不是可以做，以前一直含糊，有些企业一直在变相地做。如果能被纳入规范，今后是个利好，其实也就是非上市公司融资的一个手段。这两年，外资很难进来，房地产不太好做。国内做得比较多，其实更多就像是温州民间借贷。

　　有业内人士昨日提到，国外的房地产PE比较青睐于商业业务，国内尚处于探索阶段，也有住宅、工业用地方面的发展。

　　清科研究中心12月27日发布的数据显示，2011年前11个月，共有26支可投资于中国大陆地区的私募房地产投资基金完成募集，募资总额达36.42亿美元；投资方面，前11个月中国市场中共完成房地产投资35起，交易总额22.20亿美元。从细分行业来看，以商品住宅类投资案例居多，13起投资共计涉资9.64亿美元，城市综合体、商业地产以及养老地产等类型投资相对较少。

　　据胡敏介绍，他们公司眼下是倾向于投混合类型物业，住宅加商业，商业倾向于小型商场连锁和地铁商场，单体面积中小住宅回笼部分资金，然后商业培养，引导投资。以地养商不做，要以商养商。

　　“过去住宅很受PE欢迎，现在商业受关注得多了，回报率都大于15%。总的来说，额度大的，回报率要求也就更高。”前述开发商说。

　　这位开发商进一步说，现在的房地产PE年回报率不低于20%至25%。“人民币利率低的时候就15%至18%了。”

　　数位开发商对早报记者抱怨，PE都是狮子大开口，很难谈拢，年回报率动辄20%以上。

　　但有资金进来总比没有好。

　　“机会好的话，20%也是可以扛住的。总比把项目卖了好。”上述开发商无奈地说。

　　一家房地产私募直言，他们公司投资基金的年回报率控制在20%以内，投资周期则是3-4年。

　　对于开发商，上述私募认为，不少是急功近利的。“把我们当做救命稻草，纯粹是借贷，但项目本身未必符合我们的要求。”

　　一位上市企业投资部经理称，“大气候不好，金融又很虚幻，PE水太深。我感觉PE做成的可能不太多，效益好的并不多。我们民营开发商，政策上也没有什么优势，就不做第一个吃螃蟹的，跟着大方向走走，市场体系稳定下来再说。”