今年，一线城市和二线热点城市的房地产市场，由于前两年房价过快上涨成为调控重点，交易量普遍低迷，楼市供需全面萎缩，同时市场待售库存积压。时值年末，随着中央政府持续调控基调的明朗，楼市的促销花样迭出。

　　此前，上海爆出绿地推出溢价回购、一些城市开发商承诺无理由退房以及降价补差价等促销手段，最近，北京绿地花都嘉园又推出购房者一旦签约购房，首付三成之后，余下的房款可办理30年期的银行还贷手续。而自还贷起始日到项目交房前的月供，将由绿地代为支付。“交房时间大概是2013年的8月”，销售人员表示，该项目交房时间大概是2013年的8月，这意味着购房者可以少缴“20个月左右的房贷”。

　　据了解，截至12月11日，绿地花都嘉园合计预售为两期，分别为9月18日预售492套5.15万平方米，和7月1日预售476套4.39万平方米。但签约率仅为27%，不足三成。总签约仅2.5万平方米，而该项目总建设规模为20.87万平方米，共分三期开发建设，可以说在目前淡季情况下，积压严重。

　　北京中原根据目前该项目已出售的68套均价10988元每平方米和193套均价10947元每平方米住宅，按照签约均价1.1万计算，一套100平方米的2居室，总价为110万元，贷款七成应为77万元，30年贷款的月供大概为5150元。如果案开发商的承诺由开发商支付20个月，优惠大概为10万元。

　　开发商的促销花样频出，可购房人似乎并不大买账。

　　上绿地集团宣布购买“新城1号”，3年后可对项目溢价16%进行回购。可消费者也在算，溢价16%回购，而购房者则失去的是3年内选择其他低价项目的机会。而且回购将可能需要支付2次交易税费。

　　降价补差价看起来很美。可是项目降价的标准又依何而定，基于项目开发销售成立的房地产项目公司一旦销售清盘后其承诺如何对线？这些问题并没有被明确。

　　曾经几度被用于炒作的无理由退房最近又被热炒起来。然而，一旦涉及退房，退房的税费损失和这段时间的资金成本由谁来出对购房者来说无疑是个现实问题。

　　对于新出现的开发商为购房人还贷的促销手法，北京中原市场研究部总监张大伟认为，其操作过程中也有能预见的问题。由于期房办理贷款往往需要1-2个月的时间，部分贷款甚至可能需要半年左右，加上时值岁尾，部分银行因放贷额度有限，需要下个年度才能放贷，这样购房者很可能无法获得20个月优惠。

　　目前各地楼市，特别是调控力度相对比较大的城市商品房交易低迷，枯存量在快速增加。有数字表明，调控最为严厉的北京到12月10日，普通商品住宅待售量已达12.6余套，待售面积1581.58万平方米，与去年年底相比分别上涨了26%和49%。北京统计局最新数字显示，1-11月房地产销售额创十年新低，而新开工面积是销售面积的3.2倍。以今年1-11月份的月均成交量6014套计算，目前的库存量需要21个月才能被市场消化。

　　经过一年多的调控，尽管一些城市房价下降的趋势已显现，但限购城市真正房价普降的并没出现。唯有全国楼市政策调控最严厉的北京新建商品房均价不过降了6%。最近中央一再表态坚定房地产调控不放松，建设部也已表态限购政策将持续，但时至年末，目前已经执行限购的46个城市大多行动并不积极，截至12月11日，海口、福州、厦门、长春4个城市相关负责部门均表示将坚持房地产调控政策，楼市限购政策延续，而限购限价令即将到期的贵阳、石家庄、合肥、青岛和中山尚未明确表态。

　　业内人士认为，调控的最终成果主要要看限购城市房价的降幅。促销花样的频出尚不能代表楼市“拐点”到来，具有代表性的限购城市政府的“软抵触”反映出其对调控强烈的放松意愿。目前，部分开发商和地方政府期待中央政府顾忌实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控。在这样的对弈环境下，开发商大多预期楼市最为严酷的“冰冻期”在明年二季度之前。在新年度银行放贷额度拨出前，选择尽量保持现有房价水平的灵活的促销优惠手段自然能使开发商即获得部分回款又能保有较大的腾挪空间。

　　目前楼市实际上正处于调控阶段的“关键时期”。中央与地方政府、开发商与购房者之间博弈再进一步加剧。业内人士认为，几度调控几度反弹给整体经济带来的不良后果已经让社会各界警醒，目前的调控尚远没到位。即将召开的中央经济工作会议将会进一步明确明年房地产调控的力度。房地产市场的真正“拐点”应体现在限购城市房价的深度下调，而非仅仅是一些促销噱头。