“毛利润率56%，开发商如果OK的话，这个项目能一直有得做。”

　　“不用任何隐性的成本付出吗？”

　　“这个我没算过。”

　　11月下旬以来，某国企高管陈先生（化名）怀揣数个保障房项目推介书，寻访有意向的投资建设资金。但是，他的推介却屡屡碰壁。“年初与年底，这种热度差异悬殊啊！”

　　离年终仅半个多月了，资金市场惯性抽紧已成常态，今年尤甚。各级政府大批量的保障房开工，但后续的建设资金缺口频现。

　　“碎片式”转让

　　陈先生的角色形同上述项目的中介，或称“掮客”。

　　以下是掮客与投资者的一段对白：

　　“这都是政府出钱的，你验资5亿元政府就给你配套十几亿了，房子建设都是政府出钱的。”

　　“那这样的项目房地产开发公司不是抢着要嘛？为啥不直接叫万科来做？”

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　　事实上，现状并非想象般美好。

　　今年以来的房地产调控和货币政策变化给保障房建设带来很大压力。“银行原先承诺的贷款迟迟不发放，仅仅靠财政来建保障房是不够的。”一上海某区县政府人士说。

　　“保障房更多的是体现政府的政绩。”上述上海某区县政府官员称。今年是上海经济深度转型的一年。越是推进转型，越要关注民生。年初确定了“全年新开工建设、筹措与完成各类保障性住房26.6万套”的目标，上海正想方设法创新思路、千方百计突破瓶颈。

　　根据上海房管局官方网站发布的信息显示：10月27日，上海市保障性住房大型居住社区闵行浦江拓展基地和徐汇龙南佳苑公共租赁住房项目开工。10月28日，上海市保障性住房大型居住社区青浦新城一站、徐泾北基地和嘉定城北站基地正式开工。11月1日，上海保障房大型居住社区奉贤南桥东基地和浦东惠南民乐基地正式开工。

　　记者从数份转让简易推介书上看到，这些项目引资多以合作模式进行：一是项目公司100%股份转让，可更改法人。二是合作制。实际上，项目从政府机构以招投标形式出笼后，经中介推介，到真正的终端投资建设者环节，几成碎片式了。

　　“小额资金还可以分块，项目还可以分割？”

　　“是的，有意向我帮你联系跟项目方见面。”

　　记者调查获悉，在上海浦东三林保障房基地，即有2亿元额度的操作资金正投入开发，承建项目的三分之一。“这个项目利润可能不是很大，但是风险比较小，一个是政府回购的，前期自己投资一小部分，基本都是政府付款。”上述陈姓掮客向投资人推介称，“这些项目我手头很多。”

　　资金短缺

　　保障房从立项到承建商这一环节，政府均以招投标形式批给符合标准的企业承建。

　　比如，上海市政府对承建商的要求是：本市房地产开发商需二级开发资质，外省市房地产开发商需一级资质。同时，承建商需提供在银行一定期限内的对账单，或者有效银行存款资金证明。记者从数份项目推介书上发现，资金额度均在6-10个亿或以上。

　　“实际上，保障房项目在年初的时候，还是开发商的香饽饽。”一名目前主打工业地产投资的私募人士透露，当时，上海定出保障房目标，他们也想参与项目建设。可以查阅到的数据显示，今年以来，上海新开工保障房面积占全部新开工住宅面积的比重已经超过70%，达到历史最高水平。

　　“单单开工也挺不容易的，开工意味着前期的土地拆迁、收储等工作已经完成，需要大量资金投入和时间”，上述上海某区政府人士对本报记者说。

　　上海市、区两级的保障房资金来源基本相似，部分为自有资金（财政加部分土地出让金），部分为银团贷款。

　　一家国有商业银行人士向本报记者透露，截至目前，银监会还是将保障房贷款列在房地产贷款大类中，然而由于房地产调控紧缩房地产项目贷款，保障房贷款供给量有限，只能等收回来的资金再发放。

　　上述只是政府层面的资金投入状况。由于政府融资平台的清理，仅靠财政资金投入建设显得促襟见肘。由此，政府层面会调整对承建商的建设资金支出份额或者拉长支出周期。这方面的调整让之前大力招揽此类项目的承建商感觉压力深重。

　　“其实，这些项目投资不存在什么风险，除政府回购外，尚有10%到15%的自卖房。这部分房源就可以根据市场价获利。”上述掮客为此还进行了利润测算。比如，58万平方米的项目，其中50万平方米用于政府回购，按照如下计算：楼板价每平米2000元，回购价每平米7000元，建设成本每平米2500元，中间费每平米500元，即每平米还能赚2000元。那么50万平方米的保障房就能赚10亿元，其余8万平方米自留房源就算每平方米10000元出售，那么两者总利润也为14亿元。就算融资成本为7%，按融资量25亿元计算，融资期限两年，算下来还有10.5亿利润。

　　不过，投资者仍有相当顾虑。

　　“开发商主要打的就是资金战，现在银行的贷款难度可想而知，而民间的融资成本高的已经达到了年利率20%以上了。”上述工业地产投资者分析认为，更难以预料的是政府多变的政策风险。“项目推介56%的利润，实际上根据惯例，项目净收益30%不到。”

　　而且，在整个过程中，承建商需要垫资建设。

　　根据记者看到的简易项目推介书显示，保障房建设期限为2年，施工前，政府支付30%的建设资金后，工程建设到结构封顶阶段，再支付35%，工程建设验收合格支付30%，工程质保期满支付5%。

　　“没有一定的政府关系，谁能保证这个过程资金能顺利支付？”

　　保障房后忧

　　“这些承建商当初能够拿下大批项目，多少靠的是一种与相关政府机构的千丝万缕的隐性关系。”一名之前有意介入保障房投资的开发商向记者透露了这种潜规则。但具体如何操作，他则拒绝透露，记者也未能从别的渠道得到证实。

　　“银行从市场化角度考虑，认为保障房资金沉淀时间比较长，流动性差，回收成本周期比较长。” 上海一名国有银行人士分析，这是银行系统对保障房贷款积极性不高的原因。

　　上海一位区县政府人士说，保障房建设资金本身比重不高，更大的资金压力在于土地收储时安置失地农民的费用。随着保障房建设加速，外围交通、教育、医疗等配套费用提上日程，“目前郊区区县都有几十亿的资金缺口。”

　　据这位人士介绍，这部分资金除了部分来自财政和土地出让金外，主要依靠银行贷款，但是由于地方投融资平台的清理，贷款难度加大。更令市区两级政府头疼的是，银监会至今未将保障房贷款予以单列，随着房地产资金信贷的压缩，不少保障房和配套建设贷款也迟迟难以到位。

　　保障房的指标下达后，上海市政府又与区县政府签署目标责任书，发动上海地产集团、上海城投、上海建工、上海城建、上海绿地等五大国企等作为保障房建设主力，并将任务目标完成情况纳入区县的年终考核。但目前来看，项目实际推进压力仍然巨大。

　　实际上，全国保障房提出3年建设3600万套的目标时，地方融资平台的监管还相对宽松。然而，虽然历时仅仅一年，房地产市场和资金市场却均由宽松进入紧缩。有学者曾经通过简单的数学计算，揭示了保障房建设所需资金和资金投入之间的巨大缺口：建1000万套保障房大概需要1万亿元，可在2011年的预算安排中，住房保障支出仅为1292.66亿元。

　　因此，目前一些地方反复出现的保障房质量问题，大多是在资金投入严重缺位下，又必须追求数量产出所造成的恶果。

　　此种恶果已在类似经适房市场中出现。

　　有湖北媒体报道，武汉市汉口区面积最大的经济适用房项目爆出多处地基下陷、墙面开裂、楼房漏水等问题，被称之为“楼脆脆”、“楼裂裂”。但是，就这样一个“问题项目”，不仅顺利通过质检、消防、特种设备检测、环保、规划等多个部门的层层验收，还获得了武汉市建筑工程黄鹤奖银奖、武汉市结构优质工程。

　　据可以查询到的数据显示，今年武汉市本级财政已通过财政预算和中央投资补助安排保障性安居工程建设资金24.49亿元，通过地方债融资5.95亿元，两项合计30.44亿元。而武汉市以这么多的资金建设12万套保障房，平均下来一套保障房的投入约2.5万元。这样的投入水平说明，即便按照一套保障房50平方米的低标准计算，一平方米的造价也仅为500元。

　　而且，目前碎片式推介的项目，利润又被中介人士敲走一部分。比如项目推介成功后，掮客往往从转出方抽取转让费，费用大约每平方米500元到600元。即保障房融资困局之外，又再现众多中介食利层，现实之困委实不低。