在当前的现实条件下，以更合理地利用公共资源为前提，应该大力发展廉租房和公共租赁房，使城镇的保障性住房惠及更多百姓，而不让各种侵占公共资源的意图得逞。这可遏制“道德风险”，有利于诚信社会、和谐社会的建设。

　　在持续的宏观调控下，商品房市场似乎正从胶着状态走向房价松动、下跌；而在前些年形成的高房价倒逼下，保障房建设正如火如荼在中国的城市里展开。基于这两个背景，有关房地产调控措施和公民住房基本权利的讨论日渐热烈。日前“文汇时评”发表的一篇文章指出：公民的住房基本权利不可能依靠市场来充分实现。这句话在原则上也许没有错，但如果做些追问，那就不难发现，这一观点是需要完善的。本文试着在完善这一观点的过程中，回答一个问题：我们只能选择哪类保障房？

　　公民住房基本权利的具体实现有两个基本途径

　　公民住房基本权利的具体实现，有两个基本途径：一是商品房，二是保障房；多数人购买商品房，而保障房帮助部分低收入者满足住房权利。在20年前启动住房制度改革时，有专家根据中国从福利房制度转型以及国民收入水平等因素，预测保障房将占全部城镇居民住房1/2到2/3的比重。然而，直到这一轮大规模推动保障房建设之前，我国绝大部分城市保障房占全部住房的比重没有超过10%。今年温家宝总理在全国“两会”上所作的政府工作报告提出，“十二五”期间全国将建设保障房3600万套，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

　　和商品房一样，保障房也有产权房和租赁房之分，前者主要是经济适用房，也有人称之为低价商品房，后者即廉租房和公共租赁房。讨论公民住房基本权利的具体实现，必须深入到保障房的具体形式，否则没有实际意义。对此我认为，在中国的现实情境——制度和资源条件下，只能选择租赁房。现在之所以出现大量经济适用房，可以从地方政府偏好的角度解释：很简单，经济适用房在短期内有可能收回投资，而租赁房则需要政府长期补贴。

　　公民住房基本权利的实现，“不可能依靠市场”，准确地说，是“不可能完全依靠市场”。事实上，公民的住房基本权利主要还是要依靠市场来实现的，政府的作用只能是补充。这是社会主义市场经济的要求，也是中国国情的要求。如果夸大了政府在这方面的职能，可能会造成与所有政府过度干预的同样问题，如不堪重负的债务。

　　价格“双轨制”为何容易产生各种非法逐利行为？

　　产权房市场和租赁房市场是两个性质不同，并且可以分割的市场。在前者，住房人拥有房屋的产权；在后者，住房人不拥有房屋的产权。所谓经济适用房，是由于政府补贴而形成的低价商品房，尽管购房人要在一定期限之后才能拥有全部产权，但最终还是能获得房屋产权的。最近在完善经济适用房制度的过程中，一些地方推出了经济适用房的共有产权制度，其本意是限制产权收益，住房保障机构有优先回购权，购房人只能自住。但这一制度并没有改变经济适用房是低价商品房的性质。

　　经济适用房和普通商品房并存，意味着在商品房市场上存在价格“双轨制”。在同一种商品或要素的市场上，存在价格“双轨制”的后果，就是会有人试图用各种非法或违规手段，获得低价的商品或要素，再加价倒卖谋取利益。经济适用房之所以低价，是因为其中有着一块公共资源，这块公共资源又和私人资源混合在一起，可以在市场上交易，或者经过一段时间后可以交易，因此就会产生各种非法的逐利行为，把其中的公共资源化为私有。目前在经济适用房配售过程中出现的问题，均与此有关。

　　如何惠及更多民众且不让侵占公共资源的意图得逞？

　　尽管目前在推行租赁房的过程中也遇到了不少问题，比如有的地方政府在出售租赁房(这正是试图收回投资)，但我们还是要加快发展廉租房和公共租赁房，否则低收入人群的住房问题将更加严峻。即便分配租赁房时有一部分对象甄别有误，那也只是损失了一部分租金，而且一经查实，令其退还租赁房也相对容易。经济适用房的情况就比较复杂了。首先，一旦甄别有误，有人骗取经济适用房得手，就意味着将这些包含公共资源的房屋的产权拱手相让了。其次，追回经济适用房产权，将进入司法程序，这又是一件费时、费力，成本很高的事情。因此，如果一项制度的“陷阱”已经到了防不胜防的地步，填补这些“陷阱”又几乎不可能，那我们就要思考这项制度是否能继续推行。

　　中国所有现实的问题：巨大的城市化人口规模，人均资源有限，收入财产申报制度缺位和诚信体系建设滞后等，都对经济适用房提出了严峻的挑战。再者，在对房地产市场进行坚决调控的情况下，低端的商品房价格与经济适用房价格接近甚至倒挂的现象，有可能发生；如果真的发生，经济适用房将陷入更加尴尬的境地。

　　最后，笔者还要强调，我们丝毫没有质疑发展保障性住房的意思，而是要呼吁，在当前的现实条件下，以更合理地利用公共资源为前提，应该大力发展廉租房和公共租赁房，使城镇的保障性住房惠及更多百姓，而不让各种侵占公共资源的意图得逞。这可遏制“道德风险”，有利于诚信社会、和谐社会的建设。与此同时，政府也应通过土地供应、降低税费等措施，稳定普通商品房价格，切实解决中低收入家庭的住房问题。(陈宪 上海交通大学经济学院教授，执行院长)