一块电子屏幕，一个麦克风，与万科集团总裁郁亮的对话，就这样以视频的形式展开。

　　图像十分清晰，屏幕那端远在深圳总部的郁亮，桌前放了一杯茶水，神态轻松自如，声音传递却有时滞。

　　正如今天的房地产市场，交易量萎缩、土地流拍、房价松动，这些变化已见端倪，但合理的价格区间，并非一触即到。

　　作为中国房地产行业的龙头企业，万科的一举一动令人关注，作为万科的操盘手，郁亮的一言一行同样令业界瞩目。

　　“２０１２将是地产行业的过冬年”是他最近发表的言论，此言一出，再次成为业界关注、社会关心的话题。

　　从这也引出了我们的第一个话题：“拐点”。一段时间以来，“拐点”一直是房地产业的“热词”，那么，当前房地产市场是否已经出现拐点呢？

　　郁亮对此并不认同。他说：“在我看来，拐点代表一种大的趋势的转变。随着中国城市化不断推进，房地产这个行业未来１５年还将处于黄金发展时期。但是在这个过程中会出现一些变化，一些调整，比如过快上涨的房价得到遏制。”

　　如此坚定、鲜明的观点，或许与郁亮的经历有关。１９６５年出生的郁亮，１９９０年加入万科，在房地产行业已浸染了２２个年头。从２５岁的毛头小伙到成熟稳重的企业领跑者，他先后经历了深圳市万科财务顾问有限公司总经理、万科企业股份有限公司副总经理、公司常务副总经理兼财务负责人、万科公司总经理等多个岗位的历练。

　　尽管看好房地产行业发展前景，但郁亮认为，这并不代表着过去相当长的一段时间，房地产开发商靠囤积土地、靠房价飞涨来牟取暴利的发展模式还将继续。

　　郁亮反复强调万科的“三不原则”：不囤地、不捂盘、不当地王。他说：“这会让我们少犯错误，我们是有过教训的。”

　　２０１１年，政府亮出的限购限贷款等房地产市场调控组合拳，显然对万科也是有影响的。从万科１２月５日发布的最新销售情况来看，１１月份主要城市市场的成交速度持续放缓。北京、上海、广州、深圳、天津、沈阳、杭州、南京、无锡、苏州、东莞、佛山、成都、武汉等１４个城市１１月的批准预售面积环比、同比均变化不大，但成交面积环比１０月份下降１８％，和去年同期相比则下降４７％。在这样的市场下，万科１１月的销售金额环比也下降了１９．８％

　　郁亮说：“调控导致消费者心理预期发生变化，从销售上看经历了从‘日光盘’到‘月光盘’到价格松动才容易卖掉这样的过程。”

    访谈中，郁亮一直回避降价这个词，但是一个不可否认的事实，由于定价变动，万科遭遇了售楼处被砸，甚至有消费者送花圈的事件。对此，郁亮明确表态：“我们不预测房价，也不会对房价变动作出承诺。”

    按照一般推理，在严格的房地产信贷政策下，中小房地产开发企业由于资金腾挪余地小，可能最先降价。不过，２０１１年房地产市场的降价大旗却是由龙湖、中海、保利、万科这样的大型房企率先举起，这出乎很多人的意料。

    郁亮说：“一方面因为我们是上市公司，追求业绩增长，另一方面我们规模大，更看长远，更少幻想。”

    在郁亮眼中，房地产市场下半场大幕已经拉开，政府加大住房保障力度与商品房去投资化更注重居住功能是清晰的政策信号。

    １１月１１日，郁亮在位于东莞松山湖的万科建筑建设研究中心，通过媒体向社会发表了他的“过冬策略”：现金为王、积极卖楼、谨慎拿地、精细管理、锻炼身体。

    这究竟是郁亮为万科准备的应对一时之需的御冬寒衣，还是适应房地产市场变化的长远发展路径呢？

    当记者提出这种疑问时，郁亮笑称：“你是第一个发现秘密的人。很多人认为是临时举措，其实是我们的常态。我们希望告诉大家，房地产市场下半场完全不同，要和发展势头过快、有暴利可图的时代告别。我们要向制造业学习，要有正常的行业利润水平，要通过品牌，性价比等赢得市场机会。”

    也许还有开发商在留恋过去的“好日子”，但是郁亮提醒：“这个时代真的不一样了。即便未来限购政策会取消，政府也一定会用别的方式抑制商品房投资。”

    持续发力的调控，是否会带来房地产行业的大洗牌呢？郁亮说：“调控一定程度上会提高行业集中度，但绝不会是那种血雨腥风式的。行业大量倒闭不可能，大规模重组也不可能。”不过，他还是建议政府在企业并购方面给予相应的政策支持。

    因为坚持快速开发、快速销售的发展模式，万科在楼市低迷的２０１１年，依然取得了令同行艳羡的销售业绩。今年前１１个月，万科累计实现销售面积１０１５．３万平方米，销售金额１１５７．２亿元，同比分别上升２２．５％和１５．９％。

    “过冬论”的表态又把郁亮放在了媒体的聚光灯下，甚至时尚杂志也青睐这位房地产行业内的领军人物，他成为２０１１年１１月号的《时尚芭莎》男士版的封面人物：身穿银灰色西服，双手轻插裤兜，上衣下摆微扬，目光坚毅，背景是深蓝的海面。

    郁亮的形象，是万科品牌的外在、直接的体现，也是万科公司文化的推广营销方式。这样一种举重若轻的姿态，是否在暗示着：万科已经做好准备，有信心领跑楼市下半场呢？