土地流拍频现　凸显一级市场冷清

    １１月２日，济南市国土资源局公告出让的１１宗国有建设用地使用权，有９宗因无人申请购买而流拍，另外２宗土地则以底价成交。从出让公告看，这９宗地都位于济南长清大学科技园片区，包括４宗商业金融业用地和５宗居住用地，总面积约８５５亩。

    此前，济南于１０月２８日出让的１３宗土地，也是以底价成交。据了解，从８月份以来，济南一共成交３４宗土地，其中大多数都是以底价成交。

    进入下半年以来，昔日热闹的土地竞拍场面已经鲜见，转而变得冷清起来，底价成交甚至频频流拍，在部分城市呈现出蔓延之势。成都市近日拍卖五块土地，其中２块流拍，３块底价成交。武汉市今年下半年举行的两次土地挂牌拍卖会上，多数地块以底价成交，竞价地块屈指可数。

    南京市土地市场也跌入“低谷”。１０月份南京举办的三场土地出让活动中，共推出１６幅地块，最终只有７幅以底价成交，７幅土地延迟拍卖，１幅土地流标，１幅溢价仅１．９％。其中，地处核心区域的复兴街商业混合地块堪称主城稀有地块，但却只吸引一家开发商报名竞买，最终以６６６５元／平方米的楼面地价成交，大幅低于周边同类型已拍地块价格。

    山东师范大学房地产经营管理系主任程道平认为，当前房地产企业资金普遍短缺是导致多宗土地流拍的直接原因，更深层次的原因在于国家宏观调控政策在控制房价和减少投资性购房方面取得显著效果，住房市场已由卖方市场向买方市场转变。

    土地流拍频现，凸显当前一级市场的冷清。山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，在限购和限贷等调控措施下，开发商资金短缺已经非常严峻，在房价尚不明朗的情况下拿地对很多开发商而言已是一种不明智的选择。

　　“假摔”还是“真降”？　楼市“双观望”情绪加剧

    记者调查发现，无论是新开的楼盘还是正在出售的楼盘，都出现了看房人少、成交低迷的情况，而一些开发商表示近期已无拿地计划。专家表示，进入１０月份以来，房地产市场出现购房者观望房价和开发商观望地价的“双观望”状态，土地一级市场和住房二级市场都处在以价格涨跌为中心的博弈中。

    在北京、上海、深圳等一线城市最近频频爆出大幅降价消息同时，一些二、三线城市也慢慢进入降价序列。山东丁豪房地产开发有限公司开发总监杨传信说，现在济南市场的房价已经出现降价，虽然不是直接降，但很多都是通过加大优惠措施变相降价。

    记者以购房者的身份咨询了济南东部楼盘“海信慧园”的价格，一位售楼人员告诉记者，１２日将有一个新楼对外销售，如果提前排号可以享受“交两万抵五万”的优惠。这位售楼人员表示，这个新楼的价格将非常便宜，均价刚刚超过８０００元。而在一个月前，这里的几套特价房还卖到每平方米８３００元以上，同在一栋楼的非特价房则卖到每平方米８５００元以上。

    房价下行趋势明显，令购房者选择持币观望。今年３０岁的济南市民张毅鑫有将近一年的看房经历，为购买到合适的婚房，他已将单位周边的新楼盘看了好几遍，但始终没有下定买房决心。“现在楼市很冷清，虽然一些楼盘推出‘两万抵五万’‘送十年物业费’等优惠，但总觉得房价还可能降点，再等等看，观望一段时间再说。”正在济南南部一大型楼盘看房的张毅鑫对记者说。

    中原地产数据显示，在刚刚过去的１０月份，受市场环境、新增供应量及供应结构影响，济南住宅市场的成交量环比下降１９％，“金九银十”黯淡收场。当月，济南有１２个商品住宅新开盘项目。调控效力日渐显现，潜在客户的观望情绪日益浓厚，受此影响，整体开盘成交率降至３３％。

    济南楚天置业有限公司副总经理陈志晔告诉记者，目前济南各在售楼盘的优惠促销力度明显加大，与过去大多九九折、九八折的优惠力度相比，目前很多折扣已经打到九五折、九二折，甚至是九折以下，这是过去所没有的。

    在广东珠海，１１月刚刚推出的房地产限购、限价“双限令”，更引发房地产市场的新一轮观望，开发商降价出货的压力进一步增大。

    据市场人士分析，随着年底临近，房地产企业的业绩压力、资金压力越来越大，更多开发商在市场渐入低迷后选择以价换量，尤其以全国布局的一线品牌开发商反应最为迅速，部分开发商在竞争压力下也逐渐跟进。陈志晔表示：“由于目前的楼市行情，公司拿地比较慎重，先掌握资金，看市场动向，这样更安全一些。”

    山东中原物业顾问有限公司投资顾问部副总监薄夫利说，从土地上来判断，确实不容乐观，近期大部分土地以底价成交甚至流拍就是一个风向标。开发商在观望土地市场，想拿地手上没现金，只能促销以期回笼资金，等待下一轮投资热潮。

    李铁岗预计，从目前情况看，国家的楼市调控政策在短期内不会出现大的变化，还会延续此轮从紧的调控政策。

　　两大隐忧暗藏：影响未来供给和政府财政

    一方面是土地频频流拍和以底价成交，另一方面开发商和购房者“双观望”的情绪加剧，专家表示，这种局面如果继续维持，可能会给今后房地产调控进一步深入带来不小压力。

    一些专家担忧，现在普遍出现的土地流拍现象可能给后期房地产市场调控增添新的阻力。程道平认为，原本应投入市场的土地因为流拍未能或延缓投入市场，这将使一年或一年半时间后的住房供给量减少，加剧刚性需求与住房实际供给之间的矛盾，从而为房价下行增添新的变数。

    此外，频繁出现的土地流拍也可能给地方政府财政收入带来一定压力，进而影响在其他方面的投入和支出。

    程道平说：“土地出让收入是地方财政收入重要的组成部分，如果开发商对一级市场观望态度持续且没有明显改观，就会直接影响到财政收入，加大地方财政压力。”

    李铁岗认为，保障房建设是在土地供给减少的情况下缓解供需矛盾的关键所在。“今后一段时间房价会不会因为供给减少呈现上涨的趋势，关键在于各地保障房建设的速度以及投放市场的时间和数量，如果保障房能为当前住房市场形成有力补充，将会在一定程度上抑制房价的上扬。”