按下葫芦浮起瓢。近期楼市总体降温，但部分城市房价却“逆势上涨”。国务院日前提出，“房价上涨过快的二三线城市也要纳入限购范围”。二三线城市楼市真相究竟如何？房价上涨“推手”何在？限购范围的扩大应当如何把握？

　　二三线楼市“逆势升温”

　　统计数据显示，限购城市楼市大多降温，投资投机性需求明显受抑，房价涨幅收窄，个别地区房价甚至出现了同比下降。阵阵“凉风”还吹向土地市场。中国指数研究院的数据显示，今年上半年土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或发达二线城市，同比降幅最大的北京降幅达到48.32%。

　　不过，部分二三线城市房价仍在“逆势上涨”。

　　在山东烟台，滨海路与通海路交界处的海景房“檀珑湾”去年7月均价在每平方米4500元左右；今年1月以来，连续突破6000元。

　　福建泉州城区的商品住宅均价，从1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破万”；隔一个月后，已接近每平方米1.1万元。此外，今年以来泉州房地产市场掀起了新一波推盘高潮。今年上半年，泉州全市商品住房销售1.8万多套；其中二季度城区的住房交易套数和交易面积，均比一季度增长了近三成。

　　辽宁丹东是今年上半年全国房价涨幅最快的城市之一，今年1-6月间，前四个月涨幅均在两位数之上，有三个月的涨幅更是名列70个大中城市首位。

　　该市一知名房企负责人称，该公司一个楼盘2009年10月开盘，目前已售出八成，七成购房者是一次性付款。

　　中原集团研究中心近日公布的一份针对50个未限购二三线城市楼市的调查报告显示，有26个城市上半年住宅成交量同比出现上升，没有一个城市的住宅价格出现下跌。调查发现，丹东等18个城市上半年本地人房产投资比重超过20%，14个城市上半年外地人购房比重超过20%。

　　三大“推手”

　　在调控层层加码之际，部分二三线城市房价为何依然“顽强”上涨？新华社记者实地采访发现，除了没有实行限购之外，大致还有三方面原因：

　　一是特色题材炒作下的“诱涨”。近年来，国务院批复了十多个国家级区域发展规划，这成为一些城市楼市持续升温的重要题材。

　　比如，根据国家批复的《山东半岛蓝色经济区发展规划》，烟台积极发展与威海的城镇组团建设，争取成为“山东省区域经济中心城市之一”。统计数据显示，2010年，烟台市房地产开发投资完成383.12亿元，比上年增长41.3%。今年以来，烟台市房地产投资增速在山东沿海城市中高居首位。

　　新华社记者在烟台采访发现，随着夏季旅游旺季的到来，位于该市滨海路与养马岛大桥一带多个项目相继开盘，特别是在一些“大品牌、低密度”海景住宅项目的带动下，高端海景住宅价格已迈进“万元时代”。

　　二是限购需求挤出下的“助涨”。泉州市区楼盘“太古广场”售楼部经理告诉新华社记者，目前新推出的两栋楼、100多套房子已售完，估计30%的签约客户是受福建、厦门等地限购令影响“回流”购房的。

　　福建三盛地产泉州公司营销总监曾义龙认为，今年以来，泉州众多楼盘掀起推盘热潮，一是基于开发商近期较为紧张的现金流，希望通过推盘加快销售速度；二是附近的福州、厦门两大城市出台限购令，挤出不少原本打算在这两地购房的泉州人回流，因此多数开发商选择在这个时机加快推盘，以防止客户流失，保证市场占有率。

　　据了解，浙江嘉兴、江苏昆山、河北廊坊等一批距离中心城市较近、房价相对较低的二三线城市，其受限购“挤出效应”影响均较为明显。

　　三是较低价格基数上的“追涨”。丹东市住房和城乡建设委员会副主任石万才介绍，丹东既沿边又沿海，生态环境、气候良好，是宜居旅游城市，近年经济快速增长。但房价基数较低，去年为每平方米3243元。今年以来房价同比增幅较大，但绝对增加值不多。

　　当地房企锦绣集团常务副总经理林延明介绍，最近公司刚对537名客户做了一份问卷调查。调查显示，购房者中前三位是机关工作人员、私营业主和工薪阶层，分别占37%、23%和20%；从地域看，83%为本地居民，“房价基本适应当地的购买力”。

　　对于二三线城市楼市的升温，复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰提醒：“要避免二三线城市的楼市重蹈热点城市的老路，防止房价在短时间内迅速起飞、透支未来的上涨空间。必须要在房价上涨的初期，就将其纳入调控范围。”

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，目前，限购城市房地产市场仍然面临着量的反弹压力，房价也存在上涨冲动，而大多数非限购城市处于“量价齐升”的行情状态。