上市房企业绩跳水资金告急

　　调控重压正触发楼市“价格战”

　　2011年中报业绩逐渐披露，部分房地产上市公司净利润大幅下滑，资金链进一步紧绷的迹象愈发明显。在资金压力下，地产龙头也纷纷开始“以价换量”，对新开楼盘降价促销。接受《经济参考报》记者采访的多位专家认为，在调控依然从严从紧的预期下，开发商降价促销压力陡增，“价格战”很可能一触即发。

　　业绩

　　利润大幅下滑资金再度告急

　　中报数据显示，在目前已经披露上半年业绩的房地产上市公司中，净利润下滑和资金链的进一步紧绷已经成为了一个普遍的现象。而接受《经济参考报》记者采访的业内人士认为，这种趋势将在今年下半年得到进一步强化。

　　WIN D统计数据显示，截至记者发稿，按照申万一级行业分类，两市已共计有16家房地产上市公司发布了2011年上半年业绩报告。数据显示，从净利润指标来看，上述16家上市公司上半年实现归属于母公司股东的净利润22 .36亿元，较去年同期仅微增1.22%。16家上市公司中，包括陆家嘴、嘉凯城、渝开发等8家上市公司的净利润均出现了下滑，且除陆家嘴外，其余7家企业的净利润下滑幅度均超过了30%，嘉凯 城 净 利 润 下 滑 幅 度 甚 至 达 到 了98 .39%。除此之外，上述16家企业中，包括ST兴业、绿景控股、丰华股份和*ST合臣四家上市公司还出现了亏损。

　　从单季度的财务数据来看，上述16家上市公司中，有高达10家二季度出现了净利润同比下滑的情形，占比高达62.5%。其中，中汇医药、滨江集团和ST兴业的净利润下滑幅度分别达到了199.48%、176.27%和137.74%。

　　不仅如此，业内人士对于今年下半年的房企业绩也并不乐观。“一旦占据目前市场主体的二三线城市限购，下半年的房地产销售面积可能出现明显的下调。预计下调幅度可能超过2成。如果全面执行下半年的销售面积很可能低于4亿平方米。而库存积压将明显上涨。”北京中原地产市场研究总监张大伟对《经济参考报》记者表示，“下半年上市企业业绩可能更差。”

　　而从资金的状况来看，中报披露的数据显示，上述16家房地产上 市 公 司 的 资 金 链 正 在 进 一 步 收紧。WIN D统计数据显示，16家房企今年上半年经营活动现金流量净额合计为-52.27亿元，而去年同期，这个数字则是-49 .14亿元。16家房企中，有8家出现了经营活动现金流量净额下滑的情形，其中卧 龙 地 产 的 下 滑 幅 度 达 到 了45 .73%、莱茵置业和深物业A的下滑幅度则分别达到了709.81%和998.02%。

　　张大伟表示，在限购影响销售收入、商业信贷收紧开发贷等系列调控措施打击下，7月来，房地产信托也明显受到控制，在多重压力下，房企的资金链进一步绷紧。“最近各家企业的经营现金流都有恶化的迹象，如果下半年市场调控持续，甚至出现全国性的限购蔓延，预计部分中等上市公司很可能开始明显的促销行为。”

　　银河证券地产行业分析师潘玮则对《经济参考报》记者表示，从目前的情况来看，上半年龙头房企的销售依然不错，但对于今年下半年来说，资金将成为决定性的因素，“从目前的情况来看，信贷紧缩在短期内很难得到缓解。”她说。

　　对策

　　标杆房企率先降价促销

　　今年以来的楼市调控已持续半年之久，受资金压力影响，标杆房企纷纷带头开始“以价换量”。中原行业监测数据显示，近日，万科、碧桂园、龙湖等开发商纷纷高调宣布对新开楼盘进行降价促销。中原地产认为，在这一轮房企的试探性降价见效之后，未来预计将有更多的楼盘低价推出。

　　这种预判可以从下面一组数据中得到佐证，根据亚豪机构数据统计显示，8月份北京市场将有26个项目入市，其中以金科王府、纳帕澜郡、海怡庄园等为代表的纯新盘共计13个，目前有5个项目定价尚未公布。在已公布价格的纯新盘项目中，除中心城区的纯新盘定价相对坚挺外，位于昌平、房山等普通住宅项目的定价，一般比同地段在售项目每平方米的单价低2、3千元。

　　在房价松动的同时，市场销售状况并不景气。据伟业我爱我家市场研究院数据显示，今年上半年，全国各限购城市新建商品住宅成交量环比均出现了明显的下滑，其中一线城市成交量环比减少了29.3%，限 购 范 围 内 的 二 线 城 市 也 减 少 了23.3%。

　　另据亚豪机构统计数据显示，截至7月末，北京21个开盘项目的平均销售率仅为13.3%，创年内新低。21个开盘项目中，有10个项目在7月开盘当月成交套数低于10套，个别项目甚至出现了零成交。

　　亚豪机构副 总 经 理 高 姗 分 析说，楼市调控政策未有任何松动迹象，北京长期限购的传言使得供需双方对楼市的预期发生新的变化，新一轮的拉锯战将开始。7月开发商又开始多用纯新盘试探市场，10个纯新 盘 项 目 占 据 了 全 部 入 市 项 目 的57 .1%，但与前几个月不同，7月纯新盘的入市也未能撬动更多地消费，由此也给8月份新盘入市的定价带来更大压力。预计8月份楼市竞争将更加激烈，“价格战”即将点燃。

　　中原领先指数系统最新数据显示，7月，北京、深圳的二手住宅价格指数继续呈小幅下跌，其中北京已是连续第四个月下跌；上海、广州和天津的二手住宅价格指数则继续小幅上升，但涨幅进一步收窄，环比涨幅均未超过1%。中原报价数据显示，近期二手房业主调低报价的比例持续上升，反映出二手房价格松动现象有所扩散，预计第三季度会有更多城市指数出现下跌。

　　“链家地产”首席分析师张月告诉记者，目前二手房业主已开始主动降价促销，二手房的议价空间也在增大。统计显示，在6月份新增挂牌房源中，大约有25%的业主调低出售底价价格，其平均总价降幅约为10万元至20万元，平均降幅为7%。7月份的二手房市场议价空间大约扩大了5%左右。

　　21世纪不动产认为，随着北京楼市价格的松动加速，未来北京二手房价格将继续下降，但幅度有限，房价大幅降低的可能性较小。上海、深圳二手房价格下调已成事实，未来还有进一步下降的空间。而一些二线城市，如成都、青岛价格已多月持平，未来降价空间有限，房价将在一个相对平缓的水平上运行。

　　预期

　　调控高压将引爆“价格战”

　　尽管楼市已开始出现积极的变化，但自7月份以来从国务院常务会议到住建部、银监会等部委“楼市调控仍将持续从紧”的声音一再被强调。其中，在8月1日结束的中 国 人 民 银 行 分 支 行 行 长 座 谈 会上，央行强调，针对房地产市场的调控力度不会放松。

　　央 行 表 示 ， 在 房 地 产 调 控 方面，将按照中央关于“房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松”的要求，进一步执行好差别化住房信贷政策，督促金融机构对符合条件的保障性住房建设项目及时发放贷款。

　　与此同时，针对房价上涨过快二三线城市新一轮的限购名单正在紧 锣 密 鼓 的 酝 酿 之 中 。 政 策 压 力下 ， 广 州 郊 区 、 廊 坊 及 其 下 属 市县、上海、深圳、近期分别出台了“限价令”或升级此前版本的限购令。有分析师认为，各地限价限购政策的出台和调整均着眼于当地市场未来的上涨压力。

　　对于未来的政策走向，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖接受《经济参考报》记者采访时说，在房价不出现剧烈回涨的情况下，政府再次出台更严厉的楼市调控政策的可能性不大。但这并不代表无新政策出台，执行层面政策类似于行业规章 、 操 作 规 范 等 可 能 还 会 继 续 加码。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭分析说，如果说上半年更注重抑房价，下半年将更注重抓保障。在楼市持续降温、一线城市和部分二线城市成交低迷、全国价格涨幅趋缓、少数城市价格微跌等综合情况下，政策面进入密切观察期 ， 重 在 落 实 已 有 政 策 ， “ 政 策底”隐约可见。他表示，目前开发企业资金面持续紧缩，未来降价促销压力大增，预计三季度楼盘促销的现象将越来越多。

　　“链家地产”首席分析师张月认为 ， 未 来 随 着 部 分 二 三 线 城 市 被“限购”，二三线城市房企的降价压力将增大，在调控重压之下“价格战”很可能一触即发。