大型房企土地成本优势明显

　　“从表面上看,大型房企和中小房企的拿地政策是完全一样的,但实质上大有不同。”一家房地产咨询机构土地运营部负责人向记者介绍。尤其是在资金上,不少大型房企能够享受政府贴息,向银行借贷开发,政府会给予一定补贴;有的则能享受较低的银行贷款利率。“有些地方国企拿地,甚至是地方政府出面向银行借贷开发。”该人士向记者透露。这样的资金和信誉优势,中小开发企业根本无法与之相比。

　　上海某区负责土地出让的工作人员向记者坦言:“我们当然更愿意把地卖给大型房企。”该人士透露,中小房企拿地需要100%支付土地出让金才行,而大型房企拿地只需要成立一个项目公司就行了。

　　而今年保障性住房前所未有的建设力度,将加速房企分化。“在保障房建设和供应力度不断加大的同时,商品房市场不景气,在保障房建设中担任重要角色的大型房企无疑将进一步抢占市场份额。”中国房地产信息集团分析师付琦向记者表示。

　　和地方政府的亲密关系,令一些大型房企通过建设保障房获得更大的市场空间。金隅股份执行董事兼财务总监王洪军在2010年业绩发布会上称,该公司保障房的毛利率高达20%以上。金隅保障房项目能取得如此高毛利率的主要原因之一,就是将工业用地转作保障房开发用地,土地成本较低。

　　目前,我国实行严格的土地用途管理制度,工业用地使用权出让最高年限50年,居住用地70年。土地用途的改变,必须取得出让方的同意或批准,同时还须取得地方政府规划部门的同意。工业用地和住宅用地之间差价巨大。

　　金隅股份是大型国有控股企业,未来会继续投入更多资源开发保障房,预计将有100万平方米工业用地转作保障房用地。

　　在上海,一位政府人士向记者透露,不少保障房的建设用地都是地方大型房企通过“退二进三”的方式获得。所谓“退二进三”,是指中心城区的现有工业用地、仓储用地以及涉及工业企业的其他用地,通过政府收储的方式将原传统工业退出城区,并将该地块改造成第三产业用地的行为。在政府部门协调下,这些工业地块不需要通过“招拍挂”,由政府直接划转为住宅用地进行保障房建设,有的甚至不需补交工业用地转化为住宅用地的土地出让金。

　　保障房融资破局有利大房企

　　不仅是在土地方面,大型房企在资金上的优势也是中小房企望尘莫及的,尤其是保障房融资瓶颈被打破之后,大型房企在保障房建设领域将占领制高点。

　　近日,有消息称《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》(以下简称《通知》)已经下发至地方政府和有关部门。《通知》明确,各地按有关规定进行规范后继续保留的投融资平台公司申请发行企业债券,募集到的资金应优先用于保障房建设。并强调“只有在满足当地保障性住房建设融资需求后,投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目的建设。”

　　光大证券地产分析师万知认为,一级开发和保障房业务占比较大的企业一般都是政府的融资平台,保障房融资的放开意味着这一类公司恢复了融资功能,很有可能在一级开发业务上获得地方政府支持。

　　中银国际地产分析师田世欣也认为,保障房专项融资渠道开闸,主要受益的开发商是国有地产企业,特别是原先已经有较多保障房开发业务的地产商。他们可以通过专项融资将原先投资于保障房的资金置换出来,缓解商品房开发部门的资金压力,如金隅股份、首开股份、保利地产、栖霞建设等。

　　相比大型房企,中小开发商投身保障房则显得毫无底气。在此前中房指数研究院举行的保障房专题研讨会上,上海一家中型开发商投资部经理就表示,由于保障房建设在开始之前,政府就已将开发企业的利润水平设定好,而且属于微利,因此开发商参与保障房建设最关键的是对整个工程的把控度以及成本控制,成本控制比较好的企业才能保证一定利润。因此一般都是大企业和政府联合操作,政府在招标的时候往往会设置条件,如参建企业的资质、银行信贷等级等,这样就把中小企业排除在外了。