“要不要进军三四线城市”，这是近期北京一家品牌地产商高层会议中被讨论最多的话题。据这家开发商老总透露，三四线城市区别于一二线楼市特别的火爆，诱惑着很多原本坚定一二线城市的地产商。

　　但这位老总仍决定坚守一二线城市。他判断，三四线城市在近期很有可能引发政府的全面调控。不过，让这位老总也深感楼市信息混乱的是，在财政和税收的压力之下，地方政府放松调控的念头也在此时滋生。

　　京东的河北香河县最近宣布对商品住房实施全面政府限价销售，最高价将限制在11000元/平方米以内。房地产界普遍分析认为，这是一种介于限购之间的折衷调控办法，有可能被全面推广。

　　三四线楼市“疯狂”

　　三四线城市销售火爆的信息，每天都在不断刺激着一二线城市的开发商。

　　2011年6月19日，长春一楼盘开盘，开盘当日共推出1306套房源，而到现场购房的人却达到4000多人，场面异常火爆。据当地媒体评价，该排队买房场面足以载入“长春房地产史册”。

　　“我老家在山东德州禹城，两年之前这个小县城的房价是2500元/平方米左右，但现在已经达到4500-5000元/平方米。”兰德咨询总裁宋延庆在网易“163视点”调控下的楼市转型攻略系列论坛上表示，三四线楼市的火爆程度着实让他惊讶。

　　但在北京，楼市却持续下滑。根据链家地产市场研究部统计，由于市场对新供应住宅消化能力的减弱，导致新房滞销情况严重，6月21日北京市可售新房住宅存量达到10.7万套，紧逼11万大关，这是6个月以来新房存量的最高值。

　　受三四线楼市异常火爆影响，开发商暂停一线城市拿地，大举扩张三线城市的意向也十分明显。

　　最近一周，浙江义乌的一块土地溢价率达到347%，该地块起始价为5050万元，成交总价却高达2.26亿元。嘉兴一幅地块的溢价率也达到200%。

　　但在北京，其土地财政甚至开始被质疑到入不敷出的地步。据北京土地储备管理网数据显示，截至6月21日，北京上半年土地出让为100块，提供总面积9920955平米，成交总值为313.46亿，相比去年同期下降50.4%。而住宅地块的出让金更下滑了75.4%，今年上半年仅为120.3亿。

　　据一位参与目前北京最热门CBD地块投标的开发商透露，去年竞标的CBD前6幅地块，首轮价格分数仅占40%，而后面这6幅地块，政府已将价格分数占比暗自提高至50%。“很明显，政府想多要点钱。”上述开发商暗自表示。

　　一二线与三四线城市的冰火两重天，令楼市调控博弈空前激烈。楼市表现清淡的城市是否要放松限购，便是其中最典型的表现形式。

　　“许多三四线到五线地方政府当下最纠结的是：限购还是不限购？全部限购还是城区限购？”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。

　　限价：折衷的调控新思路？

　　香河限价或许为正处在舆论浪尖的三四线城市提供了新的样本。

　　一位不愿意透露姓名的知名开发商董事长认为，调控一定会在不久的将来波及三四线城市，而香河限价，在不影响开发商销量，也不影响土地财政的前提下，限制房价上涨幅度，这种折衷模式有可能被进一步推广。

　　按照香河的通知要求：该区域普通住房的销售均价控制在6500元/平方米，最高价不得超过7500元/平方米；高档商品住房最高价将限制在11000元/平方米以内。该通知公开后，这意味着香河即将成为全国首个公开实行“商品住房一律限价销售”的区域。此前，深圳和增城市都曾实行限价销售，但并未以政府公文的形式和出明确规定。

　　据了解，目前香河县商品房均价基本在5500元/平方米左右，相对限价要求，还有一定涨幅空间。一位香河区域开发商透露，香河限价对其影响并不大，“高档商品住房最高价将限制在11000元/平方米以内，我觉得足够用了，我们去年第一期才卖9000元/平方米，政府还是留了一定的涨幅空间。另外，当初我们是60万一亩拿的地，所以香河限价对我们影响并不大。”

　　上述开发商表示，由于该项目99%的客户均来自北京，而香河政府仅是限价，并没有提及限购。所以，他认为，这是地方政府在不想影响土地财政情况下出台的折衷调控政策。

　　与香河公开行文限价不同的是，目前很多地方是不公开地对楼盘入市实施指导价。

海尔地产集团董事长兼CEO卢铿6月17日在参加全国工商联房地产商会年会时透露，海尔在山东某市的楼盘打算每平方米卖两万元，但当地住建部门要求该项目售价不能超过1万。因不愿降价，海尔迟迟没有领到销售证，现在仍在僵持中。

　　北京东方基石房地产经纪公司总经理杨朝淅表示，香河政府对此也实属无奈。一方面是前段时间香河违规圈地，最终导致9名相关责任人被处理。另一方面，除了全面限价，香河政府估计也想不到其他更好的方法来抑房价。“香河出台政策后，这层窗户纸就算是被捅开了，其他地方政府不排除跟风的可能。”