商业模式需要审慎考虑　运营成本也应精心测算

　　6月17日，全国工商联房地产商会2011年会发布了中国绿色养老住区联合评估认定体系。面对严厉的调控政策，企业如何解决融资难和做强做大等问题迫在眉睫，在这样的市场环境下，新兴的养老地产项目吸引了众多企业的目光。但有业内人士警告，养老地产范围过于局限，应纳入养老产业整个体系方有发展前景。

　　多家开发商介入养老地产

　　随着中国逐步迈进老龄化社会，“银发经济”同样也让人看到了商机。近期，保利、万科等多家开发商都提出了“养老地产”主张。

　　据了解，万科地产早在2006年就对外介绍在老年住宅方面有所探索研究，并在2010年底正式启动了活跃长者计划，而北京的项目幸福汇预计会在三期开盘时推出一栋老年公寓，成为万科活跃长者计划的首个试点项目。保利地产和基金提出“善居养老”，把家庭养老和机构养老的最佳结合点集中在社区，和基金实现覆盖社区超过100个，服务超过10万人次。此外，与直接进入养老地产不同的是，也有地产商虽开始涉猎这一领域，但是范围更为宽广，涉及医疗、养生、教育、休闲、养老等众多领域。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生说，到2020年，预计60岁以上的人口将到2.43亿，占总人口比重将达到18%，这是相当大的比重。现在四五十岁的中年人，再过10年也将步入老年，他们现在是消费的主流，那个时候也是支撑老年产业的主流。“我预计10年之内养老产业会保持每年10%的增长水平，将出现井喷现象，这当然应该是值得关注的产业。”聂梅生说。

　　全国老龄办事业发展部主任吴秋风认为，老年房产的发展才刚起来，有两类人应当特别关注：老年人也有顶端的部分和低端的部分。顶端的老年人，不在原来的地方住，要找高档的地方住，过更好的老年生活。另外一类老人是子女结婚需要住房，自己的收入很低，在大城市生活很困难，可能被挤到二、三线城市，或者大城市的郊区，这两类老年人的需求应得到特别关注。

　　养老地产不能盲目上马

　　“我们不要叫养老地产，要叫养老产业，否则这个东西还没起来就被闷死了。”永泰红磡集团有限公司董事长李德福说。

　　业内人士提醒说，养老产业绝不仅是养老地产，养老地产范围过于局限，应纳入养老产业整个体系方有发展前景，同时，亦要考虑到风险性，不能盲目上马。

　　经过反复思考和探讨，聂梅生认为老年产业应是独立运作，是购买服务、整合、独立运作，又无缝整合的全新产业，是我国经济转型中的内需产业，产业链长，增值空间大。

　　聂梅生分析说，我们要清楚老年产业的属性。首先，它的价值和属性应该有地产属性，有住宅、普通商业地产和医疗保健等；其次，有非常强的金融属性，比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财的内容；第三，有服务属性，服务于核心的需求和老年增值的需求；此外，还应当有非常强的人文属性，属地文化很强，只有这样才能让老人觉得是家。所以，养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。

　　审慎考虑养老社区商业模式

　　那么，老年社区应该和普通的社区有什么区别？在住房的设计方面有哪些应该注意的问题？应该有什么样的管理？

　　记者看到，根据本次年会推出的中国绿色养老住区联合评估认定体系，养老住区评估分成四大部分，其中，住区设施分成几块，有公共空间和公共设施，老年住区应当有大量的公共活动设施，还有居住单元。而养老服务分服务内容和服务供应商管理两块，服务内容分成四类，包括日常生活服务、家政服务、健康医疗服务和社交娱乐服务等。还应当有安全保护和运营管理的内容，包括运营机构的管理和对居住者的管理等。

　　聂梅生认为，养老住区项目总体的商业模式需要审慎考虑，还有运营成本也很关键，应该精心测算。很多准备做老年住区的，开发之后怎么运营、怎么定价？是出售型的定价，持有型的定价，卖不卖等问题都需要详尽考虑。