部分房地产信托业务被紧急叫停，“窗口指导”或扩大至全行业

　　5月的最后一周，中融信托、平安信托等20多家信托公司，陆续收到来自银监部门的“窗口指导”。

　　此次“被指导”的对象依旧是房地产信托。银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。

　　“窗口指导”早有先兆。5月6日银监会第22次委务（扩大）会上，银监会主席刘明康明确提出，“要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管”。

　　业内人士表示，“新苗头”应该是指房地产企业借助信托进行大规模融资的迹象。

　　此次会议结束不久，银监会《关于逐月上报房地产信托业务风险监测表的通知》（下称《通知》）便下发到各大信托公司。风险监测表中，包括资金来源、使用方式、投资方向以及还款来源等详细项目。

　　随后，包括部分一线城市在内的部分区域房地产信托业务量较大的信托公司，接到当地银监局的通知，暂停目前的房地产信托业务。

　　房企借信托产品大规模融资？

　　据媒体报道，首批接受“窗口指导”的，是房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司，之后“窗口指导”的范围要扩大到全行业。

　　匿名知情者表示，此次“窗口指导”未提出新监管工具，但特意强调以股权投资方式运用信托资金，实际上是融资类业务的，要符合“项目四证齐全，项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”三个条件。

　　要求匿名的信托从业人士向本刊表示，如果一旦按照上述要求严格执行，那么很大一部分房地产信托产品可能无法持续下去。但该人士无法确定该部分房地产信托产品占据市场多大比例。

　　中国房地产信托协会统计显示，今年一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9亿元，同比增长12.5%。而银行系统的统计数据显示，一季度银行新增房地产贷款累计5095亿元，同比少增3338亿元；其中，开发贷款新增1678亿元。

　　据信托研究机构——用益信托工作室不完全统计，2011年1－4月共发行222款房地产类集合信托产品，发行规模达722.11亿元；与去年同期相比，发行数量增长66.92%，发行规模增幅115.26%；今年前4个月房地产信托的增速明显。

　　兴业银行首席经济学家鲁政委对《中国经济周刊》表示，当前房地产信托增速如此之快的主要原因，是房地产开发企业已经无法从正常渠道融资。“于是，只能将所有希望寄予自筹资金方法上。”

　　市场观点普遍认为，房地产开发企业已将房地产信托调整为主要融资渠道。

　　房地产信托，在房地产商眼中，当然是一种合法合理且有可操作性的“自筹资金”。简单来说，一家房地产企业的某个项目正如火如荼地建设，却因手中无钱而陷于尴尬。于是，开发商便联系信托公司将该项目制作成信托产品。

　　据业内人士介绍，去年10月之前，房地产信托最低年化收益率在5.5%～6%，10月之后达到6.60%，今年以来平均在7%以上；最低收益率接近10%的房地产信托产品举不胜举，而最高预期收益率从11%一路涨至15%，个别信托计划甚至打出超过20%的最高收益率来吸引投资者。

　　当然，要想让一些房地产企业公开承认自己资金链紧张确有难度。

　　一位要求匿名的西南地区房地产企业负责人说：“在调控之前，我们是银行最喜爱的客户。可是如今，我们已求钱无门。”他认为，目前的中小房地产企业资金链确实紧张，却依旧能“再坚持”一下。只不过在当下银根收紧的环境里，一些已开工项目已无贷款可借。所以为了解决在建工程的资金需求，找信托公司发行收益率较高的信托产品成为“自筹资金”的重要来源。“不一定总是中小型房企找信托公司发产品。一些信托公司也有业务需要。当一方寻项目，一方求融资的时候，两边就一拍即合。”

　　无论是中国信托业协会亦或其他信托理财网站，但凡高收益则多为房地产信托，凡房地产信托则多为中小型房地产企业。这与上述房地产企业负责人的观点不谋而合。大型房企“手中有粮心中不慌”，而中小房企只能为钱四处奔波。

　　当发行信托成为一部分中小房企的救命稻草时，信托公司也强势抬头。据一接近云南某地产企业的人士透露，当地一家企业与某信托公司达成协议发行房地产信托，其代价是抵押该房地产企业100%股权，以及高达亿元的债权。

　　“不要和政策对着干”

　　信托问题研究者孙飞告诉记者，一些地区暂停房地产信托业务的目的主要是防范房价出现拐点的风险。“现在调控依旧在进行，如果一些城市房价出现了拐点，势必会影响到那些得到信托融资的在建房地产项目。如果房价下跌，这些项目无法实现盈利，则当初投资信托的人不仅不能得到收益，甚至连本金都无法取回。”由于目前有太多的人购买了大量的信托，“这样的风险如果出现，将会给社会带来大量不安定因素。”

　　但也有机构认为，目前房地产信托的融资规模被夸张了。

　　用益信托工作室透露，今年房地产信托融资规模绝对量在3月和4月已基本恢复至上年末的水平。出现这种现象主要原因是，去年10月份，监管层出台了净资本管理办法和警示房地产风险的通知，使房地产信托项目的市场接受度下降所致。随着通胀继续和房价的居高不下，一定程度上使投资者开始转向房地产信托项目。但这并不能说明房地产信托已经成为房企的最主要融资渠道。

　　一位官方房地产机构人士向本刊表示，可能目前确有一部分企业的主要融资渠道变为房地产信托，但是大部分应该依旧是银行贷款。

　　监管层或已意识到房地产信托可能存在的风险。银监会在去年底发布风险警示后，于今年5月5日又下发了《通知》。据悉，第一期房地产信托业务风险监测表已于5月10日前后上报。

　　“监管机构只是想将房地产信托的风险置于可控范围内，也不想让信托公司伤元气。如果打击太大，整个信托业都会受到冲击。”这是一位高级信托经理对国家政策的理解。

　　似乎，房地产市场的“新苗头”不过如此。但是一些市场分析人士却认为，监管机构的寓意并不仅仅在此。

　　“监管机构的言下之意恐怕不仅仅如此微观，更深刻的映射可能更为宏观。”一位金融系统的首席分析师表示，“作为监管机构，有责任和义务对某一相关领域加强监管。当前调控正在深入，效果刚刚显现，监管层不希望看到在自己的领域出现对冲调控效果的行为。”

　　“根据我们的理解，监管部门的意图，除了细节、微观的‘方法论’问题，更重要的是‘世界观’问题：不要和政策对着干。”上述官方房地产机构人士表示，当前房地产企业和政府正处于博弈期间。如果持续僵持，政府或再出台金融、税收等措施。

　　窗口指导 是一种劝谕式监管手段，指监管机构向金融机构解释说明相关政策意图，提出指导性意见，或者根据监管信息向金融机构提示风险。