农地“被流转”，只有二三十年使用权的土地上如何盖起了70年使用权的商品房

　　阴阳协议再曝香河“圈地”乱象

　　一块流转农地的使用期限如何从20年，一步步变成了30年、50年、70年？庄稼地又怎样变成了商品房？这中间又有多少荒唐和黑幕？河北香河提供了一个值得反省的反面案例。

　　30年之后土地属于谁？是农民收回土地继续种庄稼，还是购房者继续住满70年，这注定是一个死结。

　　日前，《第一财经日报》记者在香河一个别墅项目门口采访时看到，“还我土地，我要吃饭”成为数十位村民的集体诉求。这些村民来自香河县安平镇四街村，因为一份土地流传协议书和另一份他们没有签名的补充协议，这些村民的土地“被流转”了。

　　而该别墅项目一期业主已经入住，二期即将交房，目前在售的是三期。

　　事实上，此前已有其他房产开发项目陷入是否退房的僵局。一边是失地农民，一边是已经或即将入住的业主，香河圈地残局如何收拾，目前仍是未知数。

　　四街村的土地流转协议

　　香河县安平镇四街村的村民向本报记者出示了一份安平镇四街村委会与安平镇经济委员会签订的《土地流转协议书》(下称“协议书”)。协议书签约时间为2007年12月27日。正是这份协议，让四街村全村村民成为无地可耕的失地农民。

　　协议约定：甲方(即安平镇四街村委会)同意将正阳路东侧602.66亩土地和103国道西侧459.52亩土地流转给乙方(即安平镇经委)有偿使用。使用年限为30年，自2007年9月1日起至2037年8月31日止。土地流转费用及付款方式为：第一年度土地流转金为每亩1090元，以后每年每亩增加30元，乙方第一次付款日期为2007年9月1日，以后付款日期为每个使用年度的9月1日前一次性付清；如遇粮价上涨，必须保证1000斤小麦的价格。

　　协议书中还规定：使用年限到期，如果乙方继续使用土地，本协议继续履行20年；如果乙方不再使用土地，由乙方恢复地貌，达到耕种条件。本村土地范围内的企业项目在招收工人时在同等条件下，甲方村民优先录用。

　　问题的关键在于，除了四街村委会与安平镇经委签订的“协议书”之外，四街村委会还与四街村承包地住户“签订”了一份“土地流转补充协议”(下称“补充协议”)。

　　在“补充协议”中，关于土地流转金的表述与“协议书”大致相同，但有两点明显的区别：一是土地流转期限为“自流转之日起至2027年10月01日”；二是这份补充协议的落款处，只有乙方(即四街村委会)签名与盖章，而甲方(即四街村承包地户主)的签名处却是一片空白。

　　对此，苏州农村干部学院特聘教授卢水生对本报记者指出，土地流转期限应在土地第二轮承包期限内，土地第二轮承包期为30年，现在已经过去10年左右，因此“协议书”上将流转期限定为“自2007年9月1日起至2037年8月31日止”是有问题的。并且村委会与镇经委签订的流转期限，也不应该超出村委会与村民签订的土地流转期限。

　　“这说明，当初四街村村委会与安平镇经委签订协议时，很可能把这份协议视作了儿戏。”卢水生表示。

　　一位村民则向本报记者表示：“我们农民哪里搞得清这些，不同意也得同意啊。当初说流转的土地将用来种植，或者建造厂房，哪晓得后来竟然开发商品房了。”

　　30年使用权已属非法，更为荒唐和离谱的还在后面，当地政府把这些土地通过公开途径卖给了开发商，开发商又在这些土地上盖起了商品房。而按照相关规定，住宅用地的使用期限是70年，商业用地的使用期限是50年。

　　违规项目何去何从？

　　“为土地的事，我们找政府、开发商一年多了，但一直没有讨到一个说法，最近镇政府又说一个月内给答复，但是谁信呢。”四街村一位村民向记者介绍，当初政府说流转的土地将来种作物，有可能建厂房，所以在协议中特别注明，同等条件下企业项目会优先录用本地村民，后来才发现土地上竟然建起了别墅小区，而且该项目从来没有录用过任何一个四街村村民。

　　开发上述项目的公司负责人则告诉本报记者：“该项目所有用地，都是通过土地公开交易市场招拍挂获取的住宅建设用地，土地出让金全额缴纳，五证一书齐全，政府统一编号，可以查证。而且一期已经办完大产权，所有手续和流程均符合中央和地方政府规定。该项目不存在香河县违法占地、用地问题。”该负责人还称，项目公司也是“受害者”。

　　而此前，在香河开发“欢庆城”的万科相关负责人也向记者表示，万科是通过合法的竞拍方式获得土地的，并且“五证”齐全，对于土地存在问题事先并不知情。

　　“如果开发商事先对土地存在问题不知情，那么由退房造成的损失，开发商有权向地方政府提出赔偿。”北京房地产法学会理事薛起堂表示，“但如果开发商事先就知道非法占地的情况，仍然开发销售商品房，就有欺骗业主的嫌疑了。”

　　一位地产公司的法律顾问则对记者表示，当地政府以非法的手段、低成本从农民手中取得土地，再卖给开发商，事实上也降低了开发商的拿地成本，在某种意义上，双方是“合谋”的关系。对于大型房企而言，很难想象在竞拍土地前不去调查清楚土地的来历。

　　5月底，河北省政府已对香河县县长、国土资源局局长在内的九名官员给予了相应处理。但问责只是第一步，已经明确违法、违规的项目用地如何处理，仍是横亘在当地政府面前的一道难题。