2011年，中国房地产市场经历着一场最严的调控政策，限购令响彻大江南北。目前楼市调控初见成效，但是部分城市房价仍在高位波动，一些未实施限购的区域城市住房成交出现量价齐升的势头，未来市场走势将会如何？房价能否回归理性？炒房现象能否因此消弭？

　　限购是房地产高热的“一剂退烧针”

　　今年1月“新国八条”颁布后，北京、上海、天津、长春、成都、广州、贵阳、哈尔滨、济南、南京、南宁、石家庄、太原、武汉、宁波、青岛、无锡、厦门、杭州、苏州等城市陆续出台了新版限购令。

　　清华大学经济管理学院金融系主任李稻葵曾形象地把“限购”比作是常规调控手段失效的情况下所采取的最后“一剂药”，“在目前地产价格持续攀高的形势下，‘限购’就像给高烧病人的一剂退烧针，有其副作用，但无疑是必需的。”

　　中国人民大学城市规划与管理系叶裕民教授向人民网记者分析，由于“国八条”限购的严厉程度超过了预期，对地方发展将产生多方面复杂的直接与间接影响，地方政府对此准备不足。大量城市还需要一定的时间消化新政策，研究该政策对本城市的影响，从而制定更加符合本城市发展的实施细则。

　　对于各地的限购政策，大部分城市如广州、南宁、长春、贵阳、青岛和上海的购买条件都是“本地户籍居民或一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”。目前，大部分城市将在本城市工作居住一年以上的人口登记为常住人口，上述限购条件是将户籍人口和外来常住人口平等对待，限制炒房，是公平合理的。

　　“但是，有些城市把非本地户籍居民的纳税或社保缴纳时间大幅度延长，比如北京延长到五年，实际上对非户籍常住人口构成了严重歧视。应该通过逐步的改革来淡化户籍对居民权利的限制。政府应该并且有能力通过其他标准来甄别个人自住需求、投资需求、投机性需求，并在政策上严格区分。”叶裕民教授说。

　　限购政策短期效果明显　交易量持续下降

　　据统计，2011年2月北京共成交商品住宅3535套，环比下降69.4%。相较前两年春节期间的成交量，今年2月楼市成交量是近三年来的最低值。

　　4月北京商品住宅累计成交6983套，环比3月成交套数上涨了22%，但扣除保障性住房，商品住宅实际成交4786套，环比3月还减少了10%，同比去年4月大幅下滑了5成多。新建和二手房均出现了连续四周住宅签约量持续上升，但是与去年同期相比成交量仍低42.7%，表明北京楼市整体仍处低位运行。 　　针对限购政策导致以上两种成交量的下跌形势，叶裕民教授分析说,“限购政策对房地产市场的短期均衡有较大的影响。短期内限购政策将导致住房有效需求总量快速减少，有可能使住房供求在相对较低的价格上达到均衡，从而抑制房价快速上涨，甚至使某些城市住房价格在一定程度上下跌。”

　　叶裕民认为，从短期来看，北京出台最严格的限购政策，短期内房价很难继续大幅度上涨，增速减缓，也有可能在局部地区出现价格下降。

　　“限购政策可以在短期内快速消除投资性和投机性购买多套住房，或者大幅度增加该类住房购买的难度，从而大幅度减少投资性的住房需求，有利于控制房价快速增长，使以购买自住型住房为目的的普通老百姓，可能以相对低的价格买到住房。”叶裕民教授说。

　　限购抑制房价快速上涨 长期谨防报复反弹

　　“房价从根本上取决于供求关系，如果限购政策不能扭转住房供不应求局面，房价很可能会快速反弹，高位运行，正如此前多次调控的轨迹一样”，叶裕民教授分析说，“限购政策的长期效果，还取决于政策能否得到严格的执行，以及在一些细则上有没有制度漏洞可钻。比如有些人通过假离婚、假结婚，购房前补交所得税或社会保险费等，规避限购政策。如果不能在政策细则制定和执行上加以完善，则限购政策在长期中可能失效”。

　　限购令后，北京、广州等城市的房价依然处于高位。有观点认为，北京出台限购政策以来，房价因区域不同有涨、有落，但是要让目前高昂的房价出现拐点还需要一个过程。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强认为，作为一个特定时期的特殊手段，限购政策的实行短期内在调节市场、抑制投机购房方面肯定会有明显的效果，但这并非长久之计，如果长期实行，肯定会扭曲市场关系。长远看，限购令是不可能长久实施的。

　　复旦大学中国经济研究中心主任张军认为，该政策目的是压缩北京非户籍人口的购房比例，但从长远来看，由于一线城市在公共服务以及生活质量上对人才的吸引力，限购政策仍然难以阻挡楼价的反弹。

　　河南台兴房产有限公司董事长王超斌委员两会期间说，“限购令”下，实际需求其实并没有减少，只是被压制了。出于成本的考虑还有对政策调整的预期，以及对需求的判断，开发企业不一定就会大幅度调整房价。不仅如此，一旦限购取消，难保市场不会出现报复性的反弹。

　　部分未限购城市住房成交量价齐升　政策还需配套 　

　　“买房到增城，这里不限购”，2010年10月，广州宣布实施限购政策，但当时增城未纳入限购范围。随后“不限购”作为一个卖点，经常出现在当地房地产的广告中。

　　在广州、深圳、佛山限购后，珠三角的其他城市成为房地产市场关注热点。调查显示，在深圳限购令下，超六成网友有赴周边城市置业的计划，东莞、惠州成为深圳人投资和置业的首选。一些未限购楼盘，外来人口的购买比例超过了本地人口。

　　受不限购影响的“楼市洼地”现象不仅仅出现在珠三角，在北京、江苏、福建等全国其他地方也先后出现。伟业我爱我家市场研究院2月底的调研数据显示，尽管处于销售淡季，北京限购后的几周，燕郊、固安等地部分项目的来电来访量却出现了明显上升。部分城市市民建议，应关注非限购城市的房价异动现象，合理增加限购城市，限制“楼市洼地”的形成。

　　“限购可以看成是针对中国高速城市化时期在房价持续快速上涨的阶段采取的一种特殊措施，不应该成为市场经济体制下的经常性和长期性的房价调控政策。” 叶裕民教授认为，应通过财政政策、货币政策等宏观调控政策从整体上控制经济体系中的流动性，降低通过购买住房规避通货膨胀的投资需求，改变房地产市场作为流动性“蓄水池”和通胀“避风港”的状况。

　　还有一些专家认为，在严厉的调控政策下，不少资金仍在寻找政策空隙。追逐进入房地产市场的根源在于，房地产行业进入门槛偏低，而且是个暴利行业。

　　对此，中国人民大学经济学教授向松祚指出，“大部分制造企业都进入了房地产行业。如果房地产利润一直暴涨，有谁还愿意做实业？个人有钱除了买房子还能有什么更好的选择?资金不断追逐进入楼市，给当前房地产调控增加了难度，因此调控应着眼于消除楼市不合理的暴利现象。”

　　中国房地产研究会副会长童悦仲建议，提高房地产准入门槛，尽快在全国范围内开征房产税，让房地产重回良性发展轨道。