成为地王或许只需要一瞬间，但如果想当一个名符其实的楼王则并非一朝一夕就可以定格的。在如今空前严峻的调控形势下，实力雄厚的企业必须使出浑身解数抵抗住市场的压力。这就得看开发商的真实力。

　　新晋楼王遍布6个区

　　根据《新民楼市》的统计，在今年入市的8个地王中，有3个楼盘位于浦东新区，如唐镇的绿城玉兰花园、森兰的仁恒森兰雅苑以及陆家嘴中心的新鸿基滨江凯旋门，其余5个楼盘则从中心区的徐汇、杨浦到郊区的嘉定、青浦均有分布。“这些地王有着共通之处。”21世纪不动产分析师罗寅申总结到：“他们大多为大面积、高总价房源，有着长期的区域提价效应以及市场高关注度，同时这也是大品牌开发商聚集效应的一种体现。”

　　“以往，地王的诞生是区域房价暴涨的前奏，地王项目的入市也成为了区域价格暴涨的开始。”佑威楼市分析师赵宝根举例道：2007年9月，广东宏宇集团以42.4亿元摘得花木新民北块土地，当年花木板块商品住宅均价为18399元/平方米，次年该板块均价即攀升至36311元/平方米，几乎翻了一番。去年板块均价已突破六万元，稳居上海的豪宅区之列。 “地王出现后，区域房价立马出现快速的反应。”德佑地产研究主任陆骑麟同时表示：单纯地王不足以影响周边的房价，影响最大的就是地价比房价高，使得房价被动上涨。如当初新江湾地王出现后，区域房价立马上涨近2000元/平方米。
 
　　大手笔打造大项目

　　“如果没有限购，今年绝对可以称之为豪宅史上最色彩斑斓的一年。”上海普润房地产顾问有限公司总经理特别助理感慨道：“今年上市的楼王们个个‘出身豪门’、‘非富即贵’，中海、绿城、九龙仓……都是不差钱的典型代表，因此在资金链的问题上，不存在太多的纠结。他们现在要做的就是如何打造产品，以适应当下的市场条件。”

　　高龙龙表示：地王们要打造的豪宅产品在当下的标准不仅仅是“大户型”、“高价位”等传统标签型产品，而应该着重在如何引导购房者，提高产品内涵。据悉，金地佘山天境将独创的“平墅”作为其最大的卖点。仁恒森兰雅苑则将叠加别墅控制在4层以内，而华润、中海、中建则将别墅与类别墅的居住体验发挥到极致。

　　“这些高价楼王由于其高昂的楼面地价以及品牌附加值，决定了面市时的售价肯定属于‘豪宅’级别。但在目前的市场情况下，如何定价却成为‘地王们’上市进程中的‘绊脚石’。”高龙龙的忧虑似乎非常自然，然而在调查这些楼王报价时，笔者发现：今年楼王的价格绝对对得起楼王的称号。需要强调的是，目前尚未一家楼王正式对外报价，《新民楼市》通过不同的渠道了解到：如中建大公馆的独栋或将以破10万元/平方米的单价独霸新江湾，而中海长风的紫御世家最新传出的报价是8万元/平方米以上。即便是商住倒挂盛行的今天，绿地龙华地王本周末入市的绿地中心也爆出单价64000元/平方米，远远超出其周边的住宅价格，即便与其一江之隔的陆家嘴甲级写字楼销售价格相比也不分伯仲。

　　何时开盘很重要

　　“除了产品力之外，入市时机的把握更是关系重大。何况2011年的政策因素仍然充满了不确定性，开发商的地王项目入市将更加谨慎。”高龙龙坦言。

　　对此，中原地产研究总监宋会雍建议：“由于机遇风险随政策左右摇摆，楼王产品差异化定位更要结合开盘时机。”在宋会雍看来，地王即便高价，部分甚至是高的离谱，但未来命运依然是风险犹存，但机遇仍在。风险与机遇比重将取决于政府调控态度，今年上市的地王基本为区域内高端产品，在限购令的影响下，处于进退两难的地步，绿城玉兰花园和金地天境均为区域内独树一帜的“另类产品”，如果不执行限购令政策，两个项目或许能凭借产品赢得客户，不过不幸的是项目上市时间碰到“限购”节点，而产品本身打造的理念年恰恰又是针对这部分“限购客”，如果不采取“非常规”办法只能等待限购令撤消。

　　宋会雍举出正反两面例，龙湖滟澜山在楼市低迷的2008年，在地价房价均高于区域同类产品的情况下，销售率仍能保持在80-90%左右，其成功背后主要归功于对产品细节与品质的追求和优质的物业管理。龙湖的成功案例令许多房企效仿，不过选错了时机依然会前功尽弃，在地王倍出的新江湾城，某地产名企在金融危机爆发的2008年推出别墅产品，销售速度异常缓慢，“这就在不适宜的时间推出了不恰当的产品。”宋会雍还不指名地批评了目前两个楼王也出现类似的问题。“产品定位与开盘时机的共同把握才是房企未来更应该思考的问题。”宋会雍如是说。