房产税“靴子落地”，使得兔年新春伊始申城楼市成交量出现滑坡，加之“沪九条”的出台，调控力度明显加码，使部分意向购房者发出“有钱也不能买”的感慨。面对惨淡的人气，不少开发商选择推迟开盘，试图规避政策风险。而历年来在价格走势上总输商品住宅一截的酒店式公寓、商住房等商业物业则有翻身迹象，近期部分项目出现逆市涨价，且涨幅不小。

开盘延迟时间预计较长

在今年春节长假期间曾坚持开放售楼处的万科琥珀郡[最新消息 价格 户型 点评]园[最新消息 价格 户型 点评]，似乎并未得到购房者的垂青。截至昨天下午5时，网上房地产一手房成交记录显示，该项目进入2月以来仅售出2套房源。而在一个月前，琥珀郡园单月销售房源201套，一举创下项目开盘以来月度销售纪录。销售量上的巨大落差，似乎让开发商改变了营销计划。万科琥珀郡园售楼处称，项目近期内将不再推出新房源。

某网数据监控中心最新统计显示，春节后第一周，上海新房市场预计仅本周末有君邑地中海这1个住宅项目将开盘，总计推盘房源量不超过100套。有超过20个住宅项目将原定的开盘计划延迟，部分原定年后开盘的项目，已将开盘日期推迟到4月份以后。

而截至昨日，2月上海别墅市场确定将延迟开盘的别墅有9个，虽然绝大多数价格都未确定，但从项目所处的位置以及面积来看，基本都是1500万元以上的项目，2月上海高端别墅供应明显减少。

从延迟时间来看，仅有两个项目确定了开盘的月份，其余全部待定不详。某网站分析师认为，由于此次新政严格的限购令，政策的消化期预计较长，延迟的时间预计会较长。

商住物业开始翻身唱主角

2月份，约14个项目涨价。有部分楼盘报价上涨发生在1月份限购、房产税等政策出台前，而非出台后。其次，有些虽然上调了报价，但同时也有折扣。如“嘉印象”，虽然2月报价提升为1.7万元/平方米，但也有购房9.8折的折扣，打折下来和1月报价相差不多。

而2011版调控新政效果已然初步显现的背景下，商品住宅市场上，供求持续低迷，开发商心态开始出现分化。此前一直比较低调的商住物业，有了翻身唱主角的迹象。

在近期涨价的项目中，酒店式公寓占总量3成以上。包括尚都国际、嘉印象、铂悦818、鸿旭豪苑等项目均较前期出现较大涨幅。其中，嘉定区铂悦818和尚都国际的单价各上涨近4000元/平方米，涨幅接近30%。

分析人士指出，由于新国八条、房产税细则的出台对住宅市场形成严厉打压，使商业地产相对有了更大的投资机遇。尤其是在信贷政策上，“限购令”和二套房首付的提升目前暂不针对商业地产，于是拥有住宅用途、商业性质的“酒店式公寓”便进入不少购房者的视线。不过业内人士也指出，由于商住物业在交易税费、物业费、公用事业收费方便较一般住宅高出不少，因此购房者仍应根据自身实际需要审慎选择。

外围住宅出现小幅降价

申城市场2月份在售的300多个公寓楼盘中，有约13个项目下调报价，目前的价格低于今年1月新政实施前。从区域来看，降价楼盘最多的为宝山区，该区在售约26个住宅项目中有9个降价。嘉定区也有3个项目有降价情况。其中，位于嘉定新城板块的晶鼎，目前的报价较房产税实施前减少了2500元/平方米，降幅约10.4%。

来自中国房产信息集团的数据显示，2011年1月份全市新增的商品住宅房源仅38.88万平方米，仅相当于去年12月份的四分之一。供应量如此大幅下滑，一方面是因为开发商在春节前存货不足，另一方面也表明开发商受到调控影响，销售不畅而不敢轻易推盘。受此影响，全市一手商品住宅的成交量也回落了17.4%。预计1月份低迷的供应加上2月上旬春节期间的影响，将会使2月份的成交量出现大幅下滑。

价格方面，1月一手商品住宅的平均成交价格为23465元/平方米，比去年12月的25080元/平方米的房价回落了6.44%。不过这是楼市降温中，豪宅市场成交量首先大幅下滑，导致的平均成交价格下滑。但是随着成交量的下滑和开发商急于奠定全年业绩基础的心理，一季度下半段的房价将出现实质性的下跌。

一季度是开发商奠定全年业绩的基础，中房信分析师认为，元宵节后，开发商将会加大推盘力度，同时加大营销和让利幅度。以吸引更多的购房者，估计报价会有3%-5%的让利，个别急于销售的楼盘让利幅度可能会超过10%。