在2010年，楼市调控层出不穷。各地房价过快上涨的势头虽然受“政策市”影响而有所遏制，但受宏观经济面的影响，全国范围内的市场需求仍然旺盛。如业内所言，虎年楼市“虎威犹存”，兔年楼市却有些扑朔迷离。随着“国八条”的出台和房产税试点的开征，力度更大、层次更深、范围更广的调控将给楼市的走向带来怎样的变化？楼市格局会否面临新一轮洗牌？开发商有何应对措施？

1月26日，第三轮调控“新国八条”突袭楼市，紧随其后的是1月27日，上海、重庆房产税细则的出台，2月8日，央行宣布加息，坊间称为“第三轮调控”。业内人士普遍认为，此次加息针对通胀预期，是预料之中的事，并没有什么特别之处，但“新国八条”的出台和房产税正式试点，都表明了中央政府对楼市调控坚定不移执行下去的态度和决心。

与热闹的节日气氛相比，春节期间的楼市氛围有些“淡”而不“定”。北京住房成交同比锐降，重庆部分楼盘零成交。春节期间，各地楼市成交清淡，但楼市未来走势未“定”。

反响不一 大多开发商持续观望

早在新政消息刚传出时，成都某房产公司营销老总就开始给各方打电话，搜罗“内幕消息”。“现在我比较关心的是地方政府如何将新‘国八条’落地。”该营销老总直言不讳地说，“新‘国八条’还是国家一个宏观的调控政策，具体执行还要看地方出台的细则，新‘国八条’中很多‘原则上’、‘一定时期内’等字眼，还是给各地执行时留有一些空隙，所以具体到各地，我们关心当地会出台多严的执行细则，尤其是针对有两套房的本地人或有一套房的外地人会被‘禁购’这一条，执行力度松和紧，效果会天差地别。”

“新国八条”出台后，记者也采访了多位成都开发商，明显感觉大家对后市的降温预期在增加。一个原本计划1月开盘、但因种种原因未能开盘的成都开发商开始郁闷了：后悔没赶上春节前的热销节点，担心节后开盘可能造成产品积压。该开发商十分担忧地表示：“2010年因为调控的原因，公司开盘量并不大，只赶在去年年底开了一波，本想在2011年一季度安排几次密集的开盘，集中推一些量，没想到调控这么快就来了，无论实质效果怎样，对购房者的心理肯定会造成影响，很可能会像去年4月份那样，大家一下子被打蒙了，持续观望，这样一、二季度的销售将大受影响。”

对于这第三轮强力调控，万科董事会秘书谭华杰、招商地产董秘刘宁一致认为，2011年楼市必然降温，房价明显上涨的势头不可能存在。

“现在形势还不明朗”，交大房产营销总监胥敏对记者如此表示。由于新政刚刚出台，目前整个楼市形态尚不明确，调控的政策方向、力度、态势，“新国八条”、房产税、加息的影响还需要经过一段时间才能呈现，再加上还有地价、物价、房价等因素的左右，导致未来的房地产市场依旧不明朗。

而建发房地产集团成都有限公司总经理助理向进军则认为新一轮调控将对全国楼市带来很大的影响。而成都，在短期内也会有影响。“今年楼市面临的不确定因素太多，会和2008年的市场差不多。而2008年的市场，开发商们都已经经历过了，所以能够更好地应对市场。开发商们最好练好内功，做好自己，以不变应万变。而对于购房者来说，选好楼盘是关键。”

刚需受影响甚微 投资炒房客谨慎入市

西南财经大学党委副书记杨继瑞指出，在这一时期内，“新国八条”的出台无疑对楼市造成了很大的影响，在二套房首付比例、限购限贷方面，相比此前的政策调控更为严格，也明确了政府坚持遏制房价过快上涨的决心和信心。其次是房产税征收，则在“新国八条”的影响下，起到的是一种“窗口效应”，对那些投机客、炒房者起到了敲山震虎的作用，但目前房产税税率偏低，上海的房产税税率只是0.6%，重庆的房产税也主要是针对诸如别墅、豪宅等高档消费人群为收取对象，缺乏一定的社会影响面。而央行的加息对楼市震荡不大，即便目前存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，但对于大多数出手阔绰的开发商来说，还是不差钱的，不足以对其造成影响。

目前，在“新国八条”、房产税、加息的三重影响下，这一系列的组合拳对开发商们也是一种考验，房地产的资金流动性更加紧缩，开发商投资成本逐渐加大，在近期不少开发商可能会选择放缓房价，观望后市。

同时，杨继瑞也建议开发商们要保持审慎的态度，正确把控房价。随着国家宏观调控日益常态化，一旦出现房价过快上涨等问题，又会出台相应政策加以遏制，控制楼市。对于大多数购房者来说，以刚需居住为主的置业者所受影响甚微，提醒那些以投资、炒房为主的购房者应该谨慎行事。

中原集团研究董事程澐表示，2011年房地产市场调控依然面临从紧的压力，预计全年市场将维持量价平稳的盘整。而在盘整的同时，整体市场格局却孕育着转型的趋向。

北京大学房地产研究所所长陈国强表示，房地产调控已经不再是房地产行业本身的问题，在复杂的国内外经济形势下，房地产市场出现的问题已经成为经济社会发展过程中多重矛盾交叉重合的节点。