阳关大道：

降价销售回笼资金

通过加快终端销售速度，以尽快回笼资金，可谓房地产企业获取资金的“阳关大道”。然而，实际情况是怎样的呢？业内专家表示，继国务院“新国八条”后，房产税改革试点也正式落地，一些城市的成交量应声跌落。如果开发商不适时调整销售策略，必将对其资金回笼渠道产生明显的影响。

经历了1月份相对平淡的开局后，楼市将继续面临“最严格的调控”：房产税试点，限购范围扩大，房贷全面收紧。

首先，房产税试点落地，剑指投资投机性需求。1月28日起，上海、重庆两地正式向个人住房试点征收房产税。上海的应税住房为：上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房。同时明确对上海居民家庭人均60平方米的免税住房面积予以扣除，税率则根据房价高低不同而确定为0.6%和0.4%；重庆则对主城9区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5%-1.2%。业内人士认为，虽然试点阶段房产税对楼市影响较为有限，但随着政策信号的明确、试点范围及税率的调整，其对投资投机性需求的抑制和对购房需求的引导将日益凸显。

其次，限购覆盖面扩大，大量资金将直接被阻挡在楼市之外。1月26日的国务院常务会议要求，“各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施”。据此，明确将要实行限购的城市就已经达到36个。而据一些市场机构估计，按照新的政策要求，施行限购政策的城市可能有60个。

一些城市还直接叫停部分购房行为。比如，上海为落实“国八条”而迅速出台的细则明确，“在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，暂停在上海向其售房。可以预计，大量炒房资金将被有效“隔离”。

再次，信贷阀门进一步卡紧。1月26日的“国八条”要求“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍”。首付在高位之上再提一成，力度罕见。此外，除了极少数优质客户，工、农、中、建、交五大行基本已取消首套房“85折”利率，自2月份起一律执行基准利率。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，首套房利率优惠取消，说明整体信贷收紧之后，住房信贷逐渐从“争客户”向“争效益”过渡，也使得新一年楼市的“资金流”进一步收缩。

在房产税试点城市上海，房产税试点首日(28日)，上海的一手商品房签约套数571套，与前一日网签933套相比，成交套数环比下降约四成。

在另一个试点城市重庆，今年春节期间(2月2日至2月8日)，重庆主城区共登记成交商品住房166套1.36万平方米。据称，这些房屋很多都是在节前成交，春节期间登记的。

此前的1月份，虽然上海等地在调控政策出台前后出现短暂的“恐慌性购房”，但据中国指数研究院公布的数据显示，其监测的30个城市中，23个城市成交量环比下跌 ，其中15个城市跌幅超过20%，长沙和包头的跌幅更是超过了60%。

美联物业全国研究中心主任徐枫预测，在政策的叠加效应之下，未来一段时间楼市成交量会出现较大幅度下滑，这将在很大程度上减缓开发商的资金回笼速度。此外，土地增值税清算和稽查等政策也将直接对相当一部分房企的资金链造成压力。

另有市场消息称，在北京等热点城市，首套房贷利率优惠可能被全面取消。徐枫表示，这无疑让多数开发商雪上加霜，“尤其是中小型开发商的日子将很不好过，相当一部分公司目前已确定无法落实今年的计划。”

“在新一轮密集的调控政策高压之下，对一些房地产公司来说，去库存、保持现金流稳健是基本命题。”中国房地产学会副会长陈国强接受媒体采访时说，部分房企业可能将随之调整经营策略。

徐枫则认为，成交量的下滑将促使开发商加紧推盘，甚至会采取包括降价在内的多种促销手段维持成交量，因此，房价下调的可能性进一步增加。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭近日接受媒体采访时预测，2011年部分城市房价将出现一定幅度的下调，70个城市房价指数将于二三季度出现同比负增长。

在拿地方面，徐枫表示，重重紧缩政策对开发商的资金储备规模提出了更高要求，尤其在北京、上海等热点城市，相对优质的住宅地块动辄就需要十几亿、数十亿的资金，“这样的形势下，在一些热点城市土地市场，中小型开发商基本上就出局了。”