保障房市场蛋糕的扩大,使得不少开发商的态度由先前的冷淡转向兴趣大增。但一些企业积极参与保障房建设的目的是为商品房项目争取盈利空间,少数地方政府则存在着对保障房建设“阳奉阴违”的现象。

变成拿地贷款的幌子

2010年我国保障性住房实际开工规模达590万套,2011年则计划达1000万套。对于迅速增长的保障房规模,河南省驻马店市某房企负责人表示,“前几年保障性住房项目很难与商品房项目相比,甚至是包袱,但现在不同了。一方面在严厉调控下,商品房价上涨空间受到抑制;另一方面,保障性住房建设规模甚至占到房地产市场的一半以上,开发商不可能回避这个市场。”

但一些开发商参与保障房建设有规避调控的目的。在银行信贷额度普遍偏紧以及房地产调控从严的背景下,开发商融资难度大增。少数房企试图先通过保障房项目拿到信贷资金,再挪用投入到资金紧缺的商品房项目中去,等到情况好转后再重新加快保障房建设。

2010年“国十条”出台之后,挂牌价格不再成为土地成交的唯一关键因素。“限房价竞地价”、“限房价竞保障房面积”等新方式已在北京等地实施,部分地区甚至将是否参与保障房建设作为拿地硬性标准之一。一些开发商积极参与保障性住房,事实上希望藉此获得拿地、融资、市场开发等方面的便利,而自身经营重点无疑仍在商品房上。

北京市西南三环的一个在售项目配建了10万平方米左右的限价房,但现场销售人员拒绝就保障房申请和销售情况作出介绍。“限价房项目的位置是整个小区中最差的,我们只负责商品房项目的销售。”该销售人员称。

各地执行力成关键

在中央大力强调,居民普遍期盼,开发商态度渐渐转变的同时,地方政府的态度无疑在保障房建设中同样颇为关键。

“去年中央下发给中部某省几百亿元保障房建设资金,但后来发现很难下发到地市。各城市基本上都不想要中央的配套资金,担心会影响到商品房开发和卖地收入,何况地方财政还要追加投入。最后,在上级部门三令五申后才勉强执行。”一位地产人士说。

山东省住建部门的一位负责人则表示,保障房建设的拿地、建设以及销售分配环节都有不少经验教训需要总结。保障房面向的是中低收入阶层,要求项目售价必须较低,同时必须有公共交通等配套基建设施,否则不利于出行。而要满足这样条件的话,土地的拆迁和征地成本就会比较高。同时,保障房建设所需资金规模较大,不能完全依靠财政追加投入,怎么落实资金也是一大难题。

此外,国土部官员在不同场合提到,部分地区存在保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等问题。