四大房企·保利篇

截至2010年三季度末，保利地产(600048)以总资产1367.89亿元保持其在“招保万金”四大房企中第二位的排名。

2007-2010年三季度，保利地产总资产的平均增长率在四大房企中居首。也即，近三年来，保利地产的总资产以平均每年50%以上的速度增长着。然而，“史上最严厉”楼市调控期间，不同于万科能够借力“调控”、成为首家销售额过千亿房企的无限风光，保利地产在2010年表现只能说是中规中矩，并无“亮点”引人注意，更由于媒体曝出其违规建造别墅事件而引人议论。

从保利地产2010年1-11月份拿地公告中可以观察到，2010年保利地产布局二、三线城市，拿地“凶猛”。

根据保利地产公告进行初步统计可以看出，2010年1-11月份，保利共计拿下42个地块，绝大多数位于二、三线城市，购地金额逾450亿余元。

资料进一步显示，2010年1-11月份保利所获42个房地产项目中，有8个位于成都，占比近1/5。可以看出来，继今年保利在成都地区以80亿的销售金额，成为该地“销售冠军”后，成都房地产市场便成为其布局“重镇”，净用地面积共计89.59万㎡，在未来将以商业、住宅的形式被开发出来。

除去成都地区，沿江、沿海城市也成为其重点“布局”城市：江浙、广东这几处“必争之地”自不必说，保利地产在福建、青岛和武汉等地也有所“斩获”。

不过，布局二、三线城市之余，保利地产在一线城市北上广，再加上准一线城市天津，拿地虽少，投入却高。2010年1-11月份，保利地产在北上广天四个城市所获5个房地产项目，购地总额为144.93亿元，用地面积共计66.67万㎡，折合楼面价2.17万元/㎡。

进入2010年12月份，房企拿地更为“凶猛”。保利地产虽仍未对2010年12月份拿地情况进行披露，但仅根据媒体报道的资料进行统计，就可发现公司在半个月内分别在北京、广州、绍兴、南京四地砸下88.78亿元拿地。保守统计，保利地产在去年全年购地金额接近600亿。

而保利地产全年的销售金额也不过660亿。投资者虽然可以来看到保利地产在2010年突破其历史销售记录，但也要关注其资金风险，尤其是现金流量情况。

如果对四大房企的资产负债率进行比较，可以发现招商地产最低(0.62)，保利地产最高(0.79)。2010年保利地产三季报显示，保利地产的长期借款高达470.97亿元，这一数字是万科的2倍，金地集团的2.78倍，招商地产的4.36倍。

再将四大房企的经营活动所产生的净现金流量情况进行比较的话，可以发现，除去招商地产外，其余三家均为负。2010年三季度，保利地产更是创下经营活动所产生的净现金流为-261.08亿元的巨额数字(万科为-12.07亿、金地为-14.15亿元)。

四大房企中，保利地产作为具有国资背景的房地产龙头企业，要比同行具有更大的信贷融资优势。和万科相比，保利或许没有其卓越的管理经验，却享有更多的政策便利。可以管中窥豹的是，4·19房地产调控以来，上市房企定向增发基本上都遭遇监管部门搁置或是否决，而保利地产则恰好在4月19日对外发布公告，称其定向增发方案获得国资委批复同意。

不过，“大”与“强”一直是国企需要面对的考验。2010年12月22日，保利地产发布公告，公司的财务总监再次发生变更。在企业运营效率逊于万科的事实下，保利地产每隔两年变更一次财务总监，似乎也反应出公司在治理结构上有待提高。更何况，无论是在近期流行的“绿色住宅”还是“住宅产业化”的主题上，万科也要比保利先行一步。

万科与保利，既然分列A股市场房企第一、二名的位置，就难以避免公众将两大房地产巨头进行比较。近两年，保利地产扩张的速度虽令市场瞩目，但是在综合实力上仍远逊于万科。好事者难免会发出“既生瑜，何生亮”的慨叹，但是竞争对手的存在，往往是企业不断前行的动力。适值房地产市场“多事之秋”，保利在借助调控之机，一边参与行业整合，一边放手拿地。不过，仍需其能在管理上做到更为精致、理念上更加创新，由大向强转变。(谢 静)