2010年，万科开启了楼市的一个全新时代：结算的销售额过千亿，相当于美国四大住宅公司销售高峰时的总和，拉开了房企千亿时代的序幕。

而绿地已经明确表示，公司的房地产业务在2011年要达到1100亿元；2011年的万达集团进入千亿集团行列完全没有任何争议，2012年的销售目标定位在1200亿元，集团总资产达到2000亿元，其野心是与其他房地产企业拉开显著差距，一家独大；恒大若继续以目前的速度发展，2011年将有可能完成千亿元的销售额；绿城在2010年发展缓慢，但是公司2012年的目标是1200亿元，新的一年将很可能逼近千亿俱乐部；保利地产、中海也很可能追上千亿时代的步伐。

一枝独秀不是春，从目前的趋势来看，尽管楼市的调控风声趋紧，但房地产的千亿时代将毫无疑问地继续延续和扩大下去，进入真正的千亿时代。千亿时代也是房地产行业发展策略的转折点，多重因素的影响下，住宅开发将由“黄金时代”进入“白银时代”，万科单一的住宅开发模式将面临巨大的挑战。2011年，房企千亿俱乐成员或将超过5家，市场竞争将更加激烈。相比之下，商业地产公司的发展前景或将更为突出。

- 圆桌嘉宾

万科北京公司总经理毛大庆、兰德咨询总裁宋延庆、绿地集团京津事业部营销总监李蓟、中国房地产学会副会长陈国强、北京浙江商会副会长陈俊

2010年是千亿时代的序幕

新京报：如何看待万科的销售业绩进入千亿元？可以说房地产行业进入千亿时代了吗？

宋延庆：万科从2009年的630亿元，增加到2010年的1000亿元，尤其是北京公司的业绩冲到了100亿元以上，做到第一，这个速度是在我们意料之外的。从结算的数据细分来看，我们最近做了个研究，万科2010年的结算款中有150亿元是上一年度未结算的销售额，同样，2010年可能有250亿元要进入下一个年度来结算，实际的销售额可能达到了1100亿元。

但是作为一个行业而言，一个企业进入千亿元阶段只是序幕，2011年才是真正的千亿元时代，据我们了解的数据，2011年进入千亿俱乐部的房企将会比较多，如万达在全国的销售数据可能是650亿元左右，另外沉淀下来的新增持有物业有300万平米，按照平均每平米2万元的价值计算，应该也是超过了千亿元的，不过这部分价值无法体现在短期的账面上，可能会存在一定的争议，明年的万达不仅会毫无争议的进入千亿俱乐部，也将是其实际超过万科，并逐步拉开差距的开端。

李蓟：2010年我们集团总的销售额是过了1200亿，但是房地产业务还没有达到，不过集团已经有公开的数据，2011年房产板块的销售额将过1100亿元，进入真正的千亿时代。

陈国强：在万科一枝独秀的背后，很多房企已经接近千亿时代的边缘，每次调控都会造成行业集中度的进一步提高，我看好恒大、绿地、保利等住宅产品线和万科接近的企业进入这个阵营，2011年是行业真正的千亿时代。

千亿战绩并非全因房价涨

新京报：很多人说是房价的高涨提前催生了千亿元时代，这种评价合理吗？

陈国强：我研究了万科的战略后发现，其千亿元的销售业绩有一定的时机因素，如宏观调控导致行业的集中度提高，房价上涨等。但是机会是给有准备的企业的，万科一直坚持自己的战略，如聚焦于主流产品中档住宅产品，采取快销的策略，以价换量，在主要的大都市圈纵深布局，高铁沿线布局，广泛的与有资源的企业合作等；万科的一些项目实际上是采取了相对较低的价格策略，才出现“日光”的效果。

毛大庆：我们在2010年的北京市场上取得了很好的业绩，与我们众多的合作伙伴是分不开的，大家可以看到万科在北京的诸多项目名称上都有合作者的身影。万科的成绩是合作产生共赢，今后我们将进一步扩大这种务实合作，共同将市场做大。

陈俊：一个企业如果能做到1000亿元，绝对不是简单靠规模就能达成的，在全国市场上均衡的发展，必须靠企业的品牌效应，万科的房子在全国有统一的认可度，清晰的定位，是其项目销售业绩的基础，也是其他企业愿意与其合作的基础。价格上涨是次要的因素，万科的价格策略并不如其他房企那样高调，这是其他公司应该学习的。相反，很多追高价，做高端项目的房企，2010年并没有跟上市场的发展速度。

纯住宅开发商未来或掉队

新京报：千亿时代后的房企格局将会有哪些变化？

陈俊：万科作为住宅开发商的代表率先为房地产行业的千亿时代揭幕，但是我们应该注意到，住宅的商业模式导致企业的后发劣势，商业地产开发商目前是投入期，当其进入回报期时，住宅开发商就会逐渐掉队。从企业的实际价值和长远发展来讲，万科模式可能在千亿时代到来之际就要寻求转型了。

李蓟：绿地的房地产板块目标瞄准1100亿元，采取的策略是商业和地产并重，这是未来和万科最大的差距，从后续的发展来看，万达的商业地产优势我们很难超越，但绿地的“住宅+商业”模式会比单纯的住宅企业具有更大的优势。

宋延庆：千亿时代的房地产企业格局将出现大的变化，住宅模式看万科，商业地产模式看万达。万科可能也会在近期考虑强化商业地产的业务，单一的住宅开发“吃光卖尽”，加上宏观调控不断加重，盈利能力会逐渐下降。万科和万达可能都是领军企业，但是率先进入2000亿时代的，肯定是商业地产公司。