中国房地产业协会副会长朱中一

2010年及“十一五”时期已经过去，2011年及“十二五”时期已如期到来。过去的五年，面对复杂多变的国内外经济环境，中国的房地产业在历经调控、众多争议中螺旋式发展并取得了显著的成绩，对改善居民居住条件、促进消费、扩大内需、拉动投资、促进经济和社会发展，发挥了重要的作用。

通过2010年的宏观调控，保障性安居工程建设明显加强，投机性需求得到抑制。

2011年，仍是我国房地产业发展的重要机遇期，但同时也是关键的转型期。主要体现在以下六个方面：房地产业将继续随着城镇化的平稳发展而平稳发展；既要继续加强与改善对房地产市场的调控，又要将短期调控政策和中长期发展政策结合起来；不断完善住房保障体系和商品房供应体系；着力调整住房供应结构和转变房地产开发建设模式；完善法律法规，加强市场监管，规范房地产市场秩序；优化房地产业组织结构，提高房地产企业集中度，增强企业的市场竞争力和抗风险能力。

万科

● 政府调控楼市的决心无可动摇

● 受成交放慢和市场波动的影响，全国住宅新开工增速已经呈现出放缓的迹象

● 万科的目标是跑赢大市

2010年以来，针对房地产市场的调控措施接连出台，显示政府调控楼市的决心无可动摇，预计未来一段时期，政策调控的力度不会放松，投资性购房需求仍然会受到抑制，自住需求仍然是市场的主流。同时，保障房大规模兴建计划的落实以及房产税的开征将成为明年市场关注的热点，并会对未来的行业产生深远影响。保障房计划的推进，将有助于房地产行业的平稳发展。

供需关系方面，2010年以来的市场已经逐渐结束了去库存化过程。在新房入市增加和销售速度有所放缓的叠加效应下，主要城市新房的批准预售面积出现超过同期成交面积的趋势，商品住房可售存量将有所上升。

从房地产投资来看，2010年全国住宅新开工面积同比增长超过40%，住宅开发投资的增速超过30%，意味着未来一年全国的新房供应仍然处在相对充裕的状态，这有助于市场的平稳运行。但同时也应注意到，受成交放慢和市场波动的影响，全国住宅新开工增速已经呈现出放缓的迹象。随着调整的进一步深入，企业的投资能力可能下降，并可能会对一年后的住房供给产生影响。

土地市场方面，受住宅市场的景气、企业融资渠道的收紧及预售款监管政策的影响，企业在拿地时会更加理性，资金紧缩的效果将逐步体现在土地市场上。

由于影响房地产市场的因素十分复杂，要精确预测市场短期走势十分困难，市场如何发展还需要进一步观察。

万科的目标是跑赢大市，不会人为设定固定的全年销售目标。不设固定目标，并不是说不努力卖楼。无论是基于“不捂盘”原则的要求，还是从实现增长、回报股东的需要出发，万科都将继续积极促进销售。

2011年万科将继续坚持中小户型普通住宅为主的产品定位，把握“不囤地、不捂盘、不当地王”的“三不”原则，采用多种灵活方式促进销售，保持良好的销售速度。

在项目发展方面，万科也将继续坚持谨慎投资的原则，获取价格合理、收益前景较好的优质土地。区域布局方面，公司将继续贯彻战略纵深策略，同时也会把握有利时机补充一线城市的优质项目资源。