刚出炉的上周房产数据显示，上海推出的新房源环比涨25.6%，成交量环比涨20%；房产公司研究数据显示，上海二手房12月成交量较上月涨10%。

各地楼市回暖的报道频频出现：北京年末楼市强劲反弹，二三线城市房价涨幅首超一线城市，各地新“地王”你方唱罢我登场……

被称为“政策年”的2010年行将结束之时，楼市回暖值得深思。

总体成交量稳中有升

从房产集团研究中心的统计数据，到二手房中介门店经理的简单测算，都显示房产成交量稳中有升。

新房情况，中国房产信息集团最新数据，上周(12月13日-12月19日)上海共有16个楼盘推出28.43万平方米新房源，环比上涨25.6%；成交量达到27.17万平方米，环比上涨20%。另外，在豪宅集中成交的带动下，上周商品住宅平均成交价格再度回升到23555元/平方米，环比涨幅达10.27%。

中原集团对10个重要城市的监测显示，上周新房成交量较前周略降5%。一线城市中，北京和广州出现较大幅度波动。北京在经历前周的冲高之后，上周略有三成的回落。广州则在上周出现近8成的大幅增加，成交量创近2个月的新高。沪深两市与前周基本持平。二手房市场成交量情况，除广州继续小幅下降外，北京、上海、深圳和天津等城市的二手房成交量均有不同程度的增长，环比涨幅在1-2成。

卢湾区一家房产中介经理王先生透露，11月他所在的门店没有成交量，12月情况已经好转，并且挂牌量和看房客数量也在攀升。

嘉定丰庄路上一家房产中介门店经理窦女士称，10月受新政影响，看房的人确实少了很多，但没过多久买家又开始增加了，12月已有不错的销售业绩。

刚性需求者约占七成

被采访的业内人士普遍认为，10月的调控政策出台后，市场虽然受到影响，但回落程度远不及4月新政之后。中原集团研究中心高级经理刘渊介绍，4月份调控政策出台后，月销售面积从300万平方米的高位，一下跌到100万平方米，而第二次调控政策之后，销售面积只是从9月的346万平方米降到10月、11月的260万平方米。

经历过第一次调控政策的“历练”，人们对第二次调控政策的心理调适能力和理解消化能力相应增强，这也是楼市较快回暖的原因。

但是，深层次的原因并非心理调适，而是市场有需求。调查显示，购房者中约七成属于刚性需求。中原集团研究部门在二手门店做过一次调研，结果发现，在调控政策出台后的市场恢复期，购房的主力军是首套自住的住户。

近期，国家统计局上海调查总队在“上海统计”及“中国上海”门户网站开展了一次网上调查，了解新政下本市市民的购房意愿。报告称，改善现有住房、安家置业等刚性需求是市民购房的主要动力，超过七成。调查显示，计划3年内购房的受访者中，有44.2%是为了改善现有居住条件，31%是为了购置婚房、成家立业，两者合计为75.2%；14.3%是为子女购房，仅3.8%纯粹为投资购房。这表明，改善现有住房条件、购置婚房、成家立业以及为子女购房是购房的三大主因，市民购房刚性需求仍占主导地位。

调控放松市场或井喷

有业内人士担忧，一旦楼市调控政策不继或效果不好，被压抑的刚性需求爆发，很可能导致市场出现井喷现象，而导致房价飙升。

一家地产公司的研究主任表示，今年楼市调控的结果是价格与年初持平或略升，但成交量与去年相比下降30-40%。即成交量下降主要原因是政策调控，而非市场不好，如果政策继续维持，严格限贷限购，才能限制后市，一旦放松，即会反弹。

中国社科院12月7日在北京发布2011年《经济蓝皮书》也指出，如果经济增长，调控放松，那么房价将会恢复性反弹，价格可能上涨20%-25%，甚至会更高。如果中央政府下决心解决房价过高问题，加大城镇居住用土地供应，改革土地制度和地方政府财政税收渠道，出台房产税，严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为，让房地产开发商的利润回归正常水平，那么2011年房价才有可能下跌，或者涨幅最多为6%，低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度。

刘渊认为，以后调控会是一个常态，而且一些行政手段如限购令，以后还可能用得更多，因为与税收和利率这些市场调控工具相比，它的调控性更强。

房产税未必能抑房价

房产税一直被认为是调控政策悬而未落的“第二只靴子”，何时开征、如何征收在民间和业内被广泛讨论，但始终“雷声大雨点小”，至今没有来自官方的准确消息。

在刘渊看来，房产税如何征收很难定调，税率太高或太低都不好，这也可能是房产税迟迟没有征的原因之一。

太高会对正常拥有自有住房的人产生不良影响，太低又起不到调控作用。而且很多人对房产税的期待是出台之后，房价应声下落，但这种情况出现的可能性不大。一旦出台之后对房价的调控效果不好，对持币观望者的心理会有很大影响，所以房产税这只“靴子”不落地，还有威慑力，一旦“落地”效果不好，反而失去了它的效力。

不少有购房想法的人表示，考虑在近期或明年年初买房，因为“对调控政策抑制房价已不再抱有什么希望了”。