12月10-12日,2010第十二届中国(深圳)国际房地产与建筑科技展览会(以下简称“住交会”)在深圳举行,本届住交会举办了超过10场的论坛,来自全国各地的政府官员、房地产行业领袖、研究专家都悉数在论坛上分享了他们对于当前中国房地产行业和市场的最近观察和思考。中国房地产研究会副会长顾云昌表示,近年住房发展中保障房比例每年在大幅度下降,这对于夹心层购房最不利,刚刚毕业的大学生等80后群体面临最大的买房压力。

世联地产陈劲松则表示,未来商品房只占到住宅的60%比例,其余的将会是保障房、小产权房等,这些房产的产权模式需要创新。此外,对于深圳楼市,世联地产顾问李荣表示,在如此严厉的调控之下世联代理的项目还没有出现降价,明年的成交量将会比今年高,而且市场将在春节前后形成短期的波动,但长期深圳房价在供求矛盾下很难下降。

中国房地产研究会副会长顾云昌:

80后住房需求是住房主要矛盾问题

中国目前的住房矛盾问题主要出在夹心层,这几年的住房发展当中对保障房不是很重视,但是这个政策在执行当中出现一些偏差,保障型住房的比例每年在大幅度下降。

下降造成的最大不利是针对夹心层,刚刚毕业的大学生、刚刚参加工作的员工,他们都是社会的夹心层。随着房价的提高,这些人申请保障房没资格,商品房买不起,被边缘化了。而这些年轻人是80后,他们是网络的主体,他们是媒体的记者,所以舆论都说房价太高买不起。

夹心层是我们的80后,所以中央出台政策大量建设公租房,就是针对夹心层,这是实现住有所居的重要方面,也就是实现社会目标发展平衡。

此外,中国的房地产市场,现在看来大家都盯着商品房市场,其实我们还有另外两个市场,一个是保障房市场,另一个市场我把它叫做“小、城、农、下”市场,小产权、城中村、农民房、地下室、集体宿舍等等,农民工的住房问题没引起我们的注意,讨论来讨论去就是户籍人口,但是如果没有农民工城市化没法进行,这几个市场必须要协调发展。

世联地产董事长陈劲松:

未来商品房只占住宅60%

未来10年到20年中国房地产将会发生的大趋势包括:第一大趋势,商品住宅占住宅总量的百分比将从目前的90%逐步回落,回落至60%上下。40%的房子是各种除商品住宅之外的房子,包括各类保障性住宅,及各类产权模式创新,包括小产权房等等；第二大趋势,城市大升级:目前中国城市超过1000万人口有8个,93个城市人口超过500万,未来中国超过1000万人口以上城市约20个,彻底在未来20年中国奠定城市中国的基本格局；第三大趋势,中国立体城市将呈现多元复合和普遍的趋势,中国城市容积率从目前0.68上升到台湾、香港城市容积率平均数到1.4%；第四大趋势,中国未来以高速接运系统彻底突破行政区域划分的工作和生活模式,这个模式将在未来十年就能实现。什么东莞人、深圳人、北京人、河北人,未来这个概念彻底突破；第五大趋势,节能与环保、循环经济成为城市和建筑必然；第六大趋势,养老住宅、养老社区兴旺,未来20年城市群,养老住宅和养老社区的兴旺是成为中国置业一个新的重要的增长点；第七个大趋势,旅游目的地置业将会成为另一热点。

世联地产顾问、事业部副总经理李荣:

深圳还没有真正降价的项目

深圳9月30日限购令是深圳有史以来最严厉的政策,这个政策非常的立竿见影,世联看到交易量下跌是非常的明显的。而深圳平均房价的变化,从平均2万到现在了1.8万,但以世联代理的项目来看,真正降价的项目是没有的,成交价降实际上与关外的,特别是以龙岗为主的低价项目交易量占的比例有关。

此外,世联注意到3万以上的所谓的豪宅,调控之后的表现比中间段的表现好一些,就是3万以上所占的比例的成交表现超过了2.5万到3万的,和2万到2.5万的,豪宅的交易量还是存在的。这表明每次调控出台的时候首次置业者和首次改善性置业者都还是存在的。今年两次调控以来到现在,7月底的调控利空已经被消化了,8、9月份的反弹调试成为了9月份调控的主因,目前新一轮的反应已经出现,新政之后,量跌已经出现了,出现了熊市。

对于未来影响房地产市场走势的因素,从深圳的消费者而言,一个是土地稀缺,另外是移民众多,三是心理看涨的趋势,所有的因素在深圳市场中都是看涨的心态,但政策面和宏观经济里面的调控政策,都会压低房价。

2011年的成交量不可能低,理论上不可能低于2010年,也是2000万平方米以上。明年的价格会有一定的波动,就是在春节前后,应该是量多价滞的阶段,后面随着交易量的恢复,价格可能会有所恢复,短期内会出现波动,但是长期的供求矛盾使房价下行很难实行。

首创集团总经理、奥特莱斯董事刘晓光:

地产商要创新模式加快城市发展进程

地产分为四类:一是传统住宅商业开发；二是跟自身产业的结合,比如说首创的地铁、高速公路和地产的融合；三是城市新区中的大面积城市开发,比如说海口新城；四是首创创建的新模式,地产与高端服务业相融合,国际化产业和地方特色产业融合的道路。首创在大城市周边和城际之间打造以欧美模式为基础,结合中国情况,形成的以奥特莱斯为引领的集休闲购物、休闲度假、大型文化影视、旅游度假几个大板块为一体的新型国际化功能城市新中心。我们要用这种模式在城市周边和城际之间打造城市新中心,这受到了市场和政府的认可,我们将把这种模式在地方转变成经济发展方向,加快城市进程,在这些方面提供有效的解决方案。

这种模式解决了城市资源匹配和有效城市化路径的问题。以大城市为依托,通过奥特莱斯现代化城市中心的强有力引擎,形成一个以奥特莱斯为引领的国际化时尚的城市新中心,可以把部分城市人口吸引到近郊,把部分城镇人口吸引过来,可以解决城市交通压力、居住压力,还可以解决城市基础设施配套资源问题,促进城市国际化进程,形成新城市的集中效应。

创造新的地产模式能够拉动区域经济,并优化区域产业机构的升级,对于改善就业和产业结构、提高城市的服务业附加值水平都会起到很大作用。