提要：相比于2008年宏观调控后的业绩集体下滑，今年房地产开发商们开始欢呼历史最佳业绩的到来。谭华杰称，今年万科又新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等地市场。

郁亮：经营模式符合市场需求和政策导向

万科昨日发布公告称，截至12月1日，万科2010年已实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。在“史上最严厉”调控政策下，这家目前国内最大的住宅开发商创造了公司历史最佳业绩，也成为中国第一家年销售金额破千亿的地产商。

相比于2008年宏观调控后的业绩集体下滑，今年房地产开发商们开始欢呼历史最佳业绩的到来。

     万科（000002）只用了十一个月零一天就卖出了1000亿元的房子

调控下的千亿万科

万科昨日发布的公告显示，该公司11月实现销售面积97万平方米，销售金额128.7亿元，同比分别增长86.6%和146.3%。前11个月万科累计实现销售面积828.8万平方米，销售金额998.1亿元。再加上12月1日的新增签约金额，万科今年以来的销售额已达1000.6亿元。

万科今年的成绩令人惊讶。这家地产商去年销售金额达634.2亿元，当时公司对于今年的预期销售成绩是800亿元，这一数字在今年10月份就已经被突破。如果公司最近半年来的销售速度能够延续到12月，今年万科的年度销售金额将接近2009年的两倍。经历数轮宏观调控之后，今年的楼市调控新政对于万科影响极小。

万科总裁郁亮在昨日上午发出的一封邮件中第一时间将该消息通知了万科的两万多名员工，激动之情跃然纸上。郁亮写道：“昨天（12月1日）18:10，集团销售系统上的签约数字历史上首次跳到12位，这意味着万科2010年销售金额突破一千亿。”

郁亮对媒体依然坚持“调控已经影响市场”的说法，称万科能取得较好的销售业绩，主要是得益于万科的经营模式符合市场需求和政策导向，包括万科在产品上坚持主流定位，以及公司所坚持的快速周转的开发策略。

销售速度至上

在推行“住宅产业化”政策之后，万科已变成一家住宅专业制造商，而快速周转是其生产模式的重要一环。

在今年3月份的年报发布会上，万科就宣布了今年的销售策略。郁亮在回答股东提问时表示，今年下半年房地产市场不会出现大跌，但高端房市场可能会有压力。按照万科的内部策略，如果一个楼盘开盘当月销售不足六成，就会进行促销。

这种策略被各地的分公司严格执行。万科董秘谭华杰昨日解释称，万科总部对各地公司获取项目后尽快开工有明确要求。同时，万科所开发的项目在获取预售资格之后就会立即推盘销售，并采用积极的销售策略，按照购房者愿意接受的价格尽快售出房屋。按照万科内部的指导策略，新推盘项目当月销售比例达到60%才是比较理想的销售速度。而从实际的情况来看，今年8月以后万科的推盘当月销售比例基本保持在了70%以上。

万科这种速度至上的销售策略，使得分公司在没有完成单盘销售任务的情况下选择促销，这种情况最近在武汉、苏州和上海等地的万科分公司的销售策略中，得到了体现。

扩张步伐继续

万科今年的成绩超乎想象。同样经历宏观调控的2008年，尽管万科也采取大规模降价措施，但销售业绩较2007年有所下降，2008年全年销售面积557万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。

万科昨日发给媒体的新闻稿显示，在市场资金充沛的情况下，今年楼市调控对于房地产行业的影响，实际上只是令民间融资更多取代了银行贷款。

谭华杰表示，从客户购房资金构成情况来看，近期房贷收紧的情况非常明显，政策已对市场产生显著影响。万科客户一次性付款占比，从10月份的30%上升到了11月的35%，而2009年全年和2010年前4个月，这一占比平均不到20%。

此情况使得地产商对于扩张变得更加积极。万科昨日在公告里宣布，过去一个月该公司又砸下54.47亿元买入四幅土地。与今年大部分时间里，万科将拿地目标集中在二三线城市不同，11月万科所获土地全部集中在大城市，包括深圳、广州、北京以及南京。

谭华杰称，今年万科又新进入了昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊、扬州、烟台、乌鲁木齐、清远等地市场。目前万科已进入逾40个城市。

“我们正在穿越全球住宅企业的历史巅峰，我们更有望成为世界上第一家在千亿以上持续增长的住宅公司。”郁亮在当天的邮件中称。