引入民间资本

重庆的公租房建设，带有明显的政府色彩。黄奇帆曾公开表示，“为确保公租房的公共保障属性，公租房应该由政府投资，国企承建。”

重庆拥有庞大的国资后盾，政府下辖八大投资公司，国有资产超过万亿，成为政府意图的强力执行者。

而在更多城市，只靠政府投资，保障房建设难以提速，只得寄望民间资本。南京市的“统管统筹”是典型。 

2010年下半年，南京市房管、国土、交通、城建等融资平台共同出资10亿元，成立了南京市保障房建设公司。“以政府为主导，但我们同时选择万科、中海、中冶等16家房地产知名企业，作为开发合作伙伴。”南京市房改办人士表示。

在此基础之上，该公司与国开行、建设银行和交通银行等陆续开展金融合作，为公租房建设提供强力支撑。

自2009年始，南京市规划了4大组团式保障房项目，其中保障性住房510万平方米，总投资额超过300亿元。“引入民间资本，无疑加快了保障房建设步伐。”上述房改办人士表示。

政府资源与民间资本结合，在某种程度上奠定了保障房资金的路径；对金融机构而言，后续的制度创新迫在眉睫。

建设银行个人金融与信贷部总经理杨绍萍对记者表示，目前的金融政策，更支持长期持有型物业，对公租房来讲，亟需政策突破。但她的疑问是，制度创新背后，公租房未来靠什么延长贷款？“即使银行有相应的配套办法和制度可以投入，仅凭政府解决公租房的问题是不够的，需要市场更多参与。”

“制度创新的要点是，怎么动员我们的开发商，把被动变成主动的行为，通过持有方式，让企业也可以获得稳定的收益。”杨绍萍说。

与此相对应的是，许多城市的土地出让中，经济适用房与限价房的配建已很普遍，但租赁型保障房(公租房、廉租房)的建设主体仍未明确。多家开发企业在接受记者专访时，均对保障房建设表现出浓厚兴趣。但对保障房的持有及后续管理，仍存疑虑。

碧桂园总裁莫斌提出一个设想，与国土部和银监会联手，做一个可容纳30万人的保障房小镇。“看可否找到一个可行的模式。”

“未来20年内，国家累计要投入15万亿元来建保障房。”万科首席研究员谭华杰对记者表示，未来中国保障房有望达到市场的50%。

万科涉足保障房的时间已经不短，但谭华杰的担忧“第一是分配问题，第二是退出问题”，“归根结底，它到底能不能成为一个产业”。

在保障房领域，绿地集团迄今总投资额已达百亿之巨，但“现在只做两类，一类是经济适用房，一个是城市危房改造”。绿地董事长张玉良对记者说，绿地在公租房领域只能小心探索。“现在是5%的回报率，你做不下去，因此必须要有政府某些方面的政策或者补贴才能运作。金融创新，重点要放在公租房。”

此轮调控的一个结果是，保障房建设被前所未有地重视起来，政府与企业正在尝试达成某种默契。民间资本参与保障房，在决策层已形成共识。

金融创新冲动

政府与企业，无论谁来主导保障房，金融创新都已成为首要任务。

在种种融资尝试中，REITs(房地产信托基金)的推进工作最为迅速。证监会基金研究中心人士透露，“REITs由央行牵头，多部委参与，银监会现在也在积极推进，具体要看它能否推动我们的保障房建设。”

证监会基金监管部的一位人士也对记者表示，“基本的法规和方案都已经有了。但是因为这个事确实非常敏感，需要结合实际的市场情况找时机。”

此种融资方式在海外市场已很成熟，主要针对商业物业。而它在国内广受关注的原因是，廉租房将作为这一产品的核心打包出售。

“最早是按照国际适用的一些业态(商业地产)来做的。一直都在准备，但调控期间，要看哪些更适合中央政府的口味要求。”参与REITs试点的人士透露。

种种迹象表明，天津最有可能成为首只REITs产品的诞生之地，多位参与其中的投行人士均对记者肯定此种预测。“打算用1万套保障房做成REITs产品，全部为廉租房。”

业界对REITs的期盼由来已久，大半年前，REITs在京津沪三地甚至已呼之欲出，但最终夭折。证监会基金监管部人士对记者表示，“一个产品的创新，除了市场化风险以外，还有一个就是要看政策风险。在目前情况下，地产行业还处于宏观调控周期内，有很多政策上的不确定因素，我们也在等待条件的成熟。”