“房款”给付与预期寿命挂钩

在具体操作层面，住房反向抵押贷款具有很大的灵活性。孟晓苏介绍说，住房反向抵押贷款有近40种方式，非常个性化，比如老人可以搭配高额的医疗保险，可以要求保险公司以递减、递增或者均衡的方式给付养老金。

当然，百变不离其宗。柴效武认为运营住房反向抵押贷款的基本思路是：

第一，家庭成员在其工作时期，只要考虑通过储蓄存款、按揭贷款等形式购买住宅，住宅可选择购买得较大较好一些，并拥有较高的升值潜力，然后于退休前还清贷款累计本息，取得该房屋的全部产权。

第二，在60岁或更高的年份退休养老时，将所居住房屋的产权抵押或出售给银行、保险公司等金融机构，房屋的使用权仍旧保留供整个养老生活期间继续居住，直到生命的终结或准备迁移、出售该住房为止。

第三，金融或保险机构在综合评估借款人或投保人的年龄、生命期望余值、房产当前价值及预计房主去世时房产价值变动等因素，按照约定的标准和方式，在整个贷款期间定期或根据客户需要一次性、随时性地给予所需要的钱财，供其养老补贴使用。

第四，房主去世后，用房产出售所得偿还贷款累计本息，其升值部分归抵押权人所有，或按照约定在双方之间予以合理分配。

柴效武指出，住房反向抵押贷款产品的定价与抵押住房价值的高低、老人预期寿命的长短和利率费率的高低有关。比如，某60岁老人有一套面积为90平方米的住房，目前市价为40万元。经过对该老年人拥有房产价值的评估，预期20年后房屋约折损12万元，附着土地预计的增值为20万元，纯增值8万元。利率以单利4%计算，保险公司扣除预支的贴现利息大致为45%，按照55%的给付比例，计算整个抵押房屋应给付的房款总额为26.4万元，再将这一给付总额分摊到该老年人的整个预期寿命中(假若以20年计算)，平均每年可得到现金1.32万元，每个月为1100元。

如果是在北京这样的高房价城市，按照孟晓苏的初步推算，拥有一套价值300万元至400万元房产的65岁男性老人，预期寿命为77岁，通过住房反向抵押贷款，每个月从保险公司拿到的养老金可以达到2万元。