二次调控下中高端别墅表现出众

9月底多部委联合推出的“组合拳”已经满月，二次调控的重拳使传统意义上的“银十”几近泡汤。然而，二次调控却难抑别墅市场的成交，相关数据显示，北京别墅市场呈供需两旺态势，有不少别墅项目，尤其是中高端项目表现出众，另有一些高端项目比如金科王府等有望在年内入市。业内专家认为，二次调控之所以难击别墅市场的重要原因之一就是受外部宏观经济走势的影响，宽松的货币政策和不断上扬的CPI迫使资金进入保值通道，别墅市场成为保值的首选。

别墅市场表现出众

“新五条”的出台，使原本回暖的成交量受到抑制，根据北京市房地产交易管理网公布的数据显示，北京10月份共成交期房商品住宅6894套，现房商品住宅为786套。环比9月份的成交高峰，期房、现房商品住宅的成交套数分别下降了36.1%和45.0%，结束了北京楼市连续4个月的上涨态势。另据相关机构统计，10月份共有20个项目推盘入市，提供房源5173套。环比9月份，开盘个数减少了14个，供应套数下降了49%，10月份北京楼市呈现供需双降的局面。

除“新五条”之外，10月19日晚出台的加息使处于观望中的市场雪上加霜，该政策严重影响购房者的升值预期，业内专家认为，一旦进入加息周期，将会持续几年之久，经由多数加息过程，这将对房地产市场产生持续的负面影响。

房地产市场的整体成交情况不容乐观，然而，别墅市场却呈现供需两旺，稳中有升的态势。搜房网数据监控中心统计数据显示，10月，北京别墅市场总体成交并没有呈现预期中“银十”的繁荣景象，成交套数、成交面积、成交金额和成交均价在9月成交的基础上均有不同程度的回落。但在10月成交的所有别墅项目中，中高端别墅（总价600万元/套以上的别墅）走势继续上扬，共售出162套，占总成交量的61.60%，持续着中高端别墅项目统领北京别墅市场的局面。

同时，该统计数据还显示，10月，北京别墅仅有御汤山一项目有新增供应，新增别墅64套，总面积为26789.4㎡，供销套数比为1:4.11，持续呈现着供不应求的态势。

10月，北京别墅市场总成交263套，环比下跌22.87%，与09年同期相比，下跌57.03%；成交面积为9.30万㎡，比9月份下跌30.61%，同比跌55.53%；销售金额为25.40亿元，与9月相比，减少了13.13亿元，环比下跌34.08%，同比跌34.50%；10月成交均价为27323元/㎡，与9月相比小幅下跌，跌幅为1429元/㎡。在搜房网数据监控中心所监控98个项目中，成交项目有47个，即48%的别墅项目有成交。

9·29政策的出台对别墅市场造成了一定的压力，但最终的统计表明，中高端项目特别是千万级别的项目始终保持在平稳的销售范围。在当今的金融背景下保值增值能力较强的高端别墅，再度成为顶级人士的资金避风港，尤其是地处城市核心的千万级别墅，备受高端人士青睐。

客群稳定供需两旺

华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎接受记者采访时表示，外部宽松的货币政策和CPI的不断攀升，使得货币必须选择一个合适的通道来实现保值和增值的功效。就目前的市场来开，一些游资和热钱进入股市、黄金市场等，但是我们看黄金已经涨的很高了，能否进一步增值是值得考量的。

另外，别墅市场是不同于普通住宅市场的一个高端市场，两者需求和供给形式都是不一样的，在普通住宅市场，很多人很可能为了房价的小幅涨跌而犹豫，在别墅市场，刚需客户只要看中了就会毫不犹豫地买下，并且50%——70%都是一次性付款，提高首付和利率对于这类人群几乎没有什么大的影响。

以此来看，就不难理解别墅市场稳中有升的现象，实际上，别墅市场的需求方基本上不受政策调控中规定的“三套房”“首付比例”等措施和限制的影响，这个群体在购房时首要考虑的是产品本身，即产品所在的地段、产品的品质和产品的配套，而不是总价的多少。开发商要做的就是产品的保证。

从别墅市场的供给方面来说，中央别墅区、西山别墅区、亚奥京北别墅区、怀密别墅区、潮白河别墅区等的供应量是比较充足的，此外，记者看到，金科旗下的豪宅项目金科王府的工地上热火朝天，整个工程都在紧锣密鼓的建设之中。其相关负责人表示，该项目的售楼处及样板间有望在11月初开放。

别墅市场品质为王

新政在更大程度上影响的是购房者对别墅市场的信心，在政策调控之下，能异军突起的别墅项目必定是以其品质为基础而获得良好业绩，实际上，市场中能够逆市而为的都是具有真正稀缺居住价值的项目，比如龙湖的颐和原著、金科的王府等。

业内普遍认为，地段、品质、配套是豪宅的必备条件，也是产品是否具有竞争力的重要标准。其中，地段是第一位的，它是产品的载体，著名的别墅大多有自己独特的地理位置，比如颐和原著之所以热卖的重要一点就是具有毗邻颐和园的优势，而金科王府受期待的原因是可以享受小汤山的温泉资源；其次就是品质，任何项目的品质都必须有保障，客户才会认可，在这方面比较有特色的就是金科王府的纯法式风格；再次，就是配套成熟，最重要的是服务配套，不仅仅是生活上的满足，更重要的是身份、情感上的满足，要配有会所、高档超市、室内健身房等。

记者在走访购买高端别墅的客户群时发现，绝大多数的客户对别墅的抗跌性比较看好，在他们眼中，豪宅市场是比较平稳的，虽然在一定程度上，别墅价格的涨幅低于住宅和公寓等，但从长远来看，别墅的抗跌性较强。他们买房子的目的一方面是当做收藏，另一方面也是保值的渠道。因此，只要人民币升值和通货膨胀的预期还在，为了规避风险，购房者更倾向于把资金投入到别墅中。