不出预料，在2009年中至2010年初这波快速爆发的地产牛市中所确认的预售收入，确保上市房企今年三季度仍交出了一份稳步增长的财报。

而颇含隐忧的是，在严厉调控新政策的持续作用、企业项目竣工放缓致使结转收入减少等因素影响下，浏览单季数据却可发现房企面临同比、环比双降的经营窘境——这在今年前两份财报中还不曾出现。但另一方面，随着城镇化进程的加速推进，在调控新政的相对“盲点”——二、三线城市龙头房企仍存在高速成长的机会，尤其是在目前本币升值致热钱频密流入内地楼市的宏观背景下。

前三季业绩稳步增长

单季数据隐忧毕现

据统计，截至10月28日，两市共有99家以地产为主业的上市公司公布2010年三季报，前三季度营业总收入合计为1661亿元，同比上涨22%；归属于母公司股东的净利润合计为204亿元，同比上涨17.6%。

明细来看，99家房企中有65家实现营业收入正向增长，而34家营业收入负增长。其中，剔出ST类公司，前三季度营业收入增幅排位在前的均为二、三线龙头房企，如广宇发展同比增3.22倍；津滨发展同比增1.56倍；嘉凯城同比增1.47倍。同时，上述三公司分别实现净利润增幅3.95倍、3.89倍、3.38倍，也是目前房企中净利增幅最大的三家企业。

然而，若浏览单季数据，则可发现不少上市房企盈利情况在悄然倒退。据统计，99家公司第三季度营业总收入合计为501亿元，同比增7.7%，但环比二季度却下降15.7%；三季度归属于母公司股东的净利润合计为61.4亿元，同比略降6.2%，环比二季度则大降30.5%。

此外，更有多达38家房企出现净利润同比、环比双降的经营窘境。

“招保万金”

三季度业绩分化明显

上述经营境况在四大龙头“招保万金”身上均有体现。据统计，“招保万金”前三季度共计实现营业总收入597亿元，同比增长15.9%；实现净利润合计83.3亿元，同比增长28.7%。

虽然“招保万金”前三季度净利润增长明显，但第三季度业绩则呈现分化之势。其中，万科第三季度营业收入下跌27%，而净利润却同比上升6%；保利地产实现净利润6.63亿元，同比增长69.87%；招商地产实现营业收入同比增加7.96%，但单季净利润却下滑达20.54%。

金地集团业绩可谓最为“惨淡”，不仅单季净利润下滑幅度最大，且营业收入也呈现同比微幅下滑态势。第三季度，该公司实现营业收入16.8亿元，同比下降约1.8%，而净利润大跌76.75%。

业内人士分析，第三季度业绩出现下滑，主要是调控新政直接导致三季度楼市成交清淡，同时间接导致开发商土地收储力度减缓、项目竣工速度放缓等防御型经营战略。当然，也不排除部分开发商保留部分收入至四季度结算以拉高年尾业绩。

另一方面，四大龙头巨大的单季业绩差别可能与各公司的推盘节奏不同有关。

二、三线龙头惯性成长

本币升值或最受益

自去年底国家推动城镇化加速的施政趋向明确以来，部分二、三线龙头企业便呈现高速增长势头，这在今年的三季报中愈发有所体现。

如河北房企龙头荣盛发展今年三季度继续实现快速成长。该公司项目多集中于三线城市，由于可结算面积增加，以及结算价格上涨，前三季度营业收入达到45.79亿元，同比增长110%，净利润6.07亿元，同比增长58.5%。公司还预计2010年度净利润较上年同期增长50%-70%。

目前已有诸多数据显示，今年4月起陆续出台的地产调控政策，主要打击了一、二线城市的投机性购房，对于城镇化新政利好下的三、四线自住性购房不仅没有影响，而且还会因为资金分流而增加需求。

同时，2010年6月启动的“二次汇改”，最近4个月人民币升值幅度明显。由此，有很多分析人士认为，这将促使更多热钱进入中国楼市，尤其是二、三线市场。

据统计，目前已有近20家地产公司对2010年度业绩进行预告，其中半数公司预喜，包括津滨发展、华丽家族、滨江集团、荣盛发展、合肥城建、广宇集团等，均属于二、三线市场龙头房企。