就北京近日出台“预售资金监管办法”，地产名嘴潘石屹表示，从“监管办法”几项措施来看，主要作用是防范金融风险，但有把开发企业资金“管死”之嫌；由于该政策在12月1日后才正式实施，开发商资金压力将在半年后凸显。

开发商资金压力半年后凸显

据了解，这个“预售收入监管办法”实际是根据今年初住建部文件的精神制订，特别强调的一点是要防范开发商把预售资金挪作他用，防范出现烂尾工程。

也许为了防止市场波动，该“监管办法”要从今年12月1日才开始实施，对房地产商来说，资金压力不会来得很突然，12月1日前拿到预售证的，其项目资金就不受监管。潘石屹认为，12月1日之前开发商会抓紧时间拿预售许可证，现在已经拿到预售证和12月1日前准备突击拿证的项目数量还是非常大的，所以“监管办法”的实施对开发商资金的影响不会立竿见影，这个压力大约在半年之后才会凸显出来。

从开发商资金来看，今年开发商平均负债率都比去年要高，房地产商的资金本身就很紧张，如果再加上“监管办法”实施，房地产资金紧张程度将大大加剧。“只有开发商有钱、有地才能建成房子，形成供应量从而起到抑制房价的作用，如果土地供应不足，同时开发商又缺少资金，市场上供应量会大大减少，所以“监管办法”对增加市场供应并无促进，主要作用是防范金融风险。”潘石屹指出。

资金监管力度可能过猛

有业内人士认为，监管商品房预售资金强调是保证工程建设用资金，这部分其实占预售资金的比例很小，但“办法”规定全部预售收入都要纳入资金监管专用账户，这有点不合理。现实中，在开发项目投入时，土地的一次性投入成本就会占到50%以上，像北京、上海这样的大城市，土地成本甚至会占到60%、70%的比例，因此支付了土地费后的开发商在自有资金方面往往捉襟见肘。

潘石屹表示，实际监管的力度已经远远超出防范风险所需的力度，如果严格按“监管办法”规定的四个节点（结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记）来均衡的分四个周期从预售收入中支付费用，会造成开发商资金完全冻结在监管账户里。

此外，“监管办法”对所有预售的项目都同样进行监管，除了住宅也包括商业项目。潘石屹称，SOHO中国是做商业地产开发的，所以“监管办法”对SOHO中国的现金流会也会有一定影响，但SOHO中国各项财务指标都非常好，对于这种风险完全是有能力去克服的。

房价有“二次触底”可能

世联地产研究报告也显示，开发商资金链日趋紧张，2010年1-9月，房地产开发投资同比增速为36.4%，而商品房销售面积同比增速仅为8.2%。这种低回报、高投入的局面势必将加紧开发商资金的紧张，新出台的资金监管政策也将加剧这种紧张局面，导致开发商对外部资金需求日益增长。

在目前调控新政一波猛于一波的状况下，楼市“二次触底”的历史或将重演。世联地产分析师指出，通过对2007年“9·27”新政后市场状况的分析来看，多数城市住宅成交量经历“两次触底”过程，伴随成交量第二次触底，成交价格也将二次触底；由于本次楼市调控政府决心很大，导致调控周期将会很长，预计未来价格触底后不会出现上一轮政策退出时房价报复性上涨的现象，中国楼市或进入平稳发展期。