商业地产将迎来黄金发展期

    “只做住宅”的万科也将加大持有型物业的储备，并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型；保利地产2009年年报中称，该公司在商业地产经营上实现较大突破……去年以来，在住宅领域比较知名的品牌开发商开始蜂拥般涌向商业地产。

    与此同时，不少业内专家表示，与住宅相比，商业地产的风险其实比较高，如果开发商盲目进驻商业领域，不排除会面临“搬起石头砸自己的脚”的窘境。

    楼市传媒董事长、中国房协商业地产专业委员会执行秘书长蔡鸿岩则表示，合生、保利、万科等集团转战商业地产，主要是因为楼市新政没有将商用房纳入其中，投资者仍可异地购买或一次购买多套商用房。目前新政策出台主要是针对住宅投资市场，而商铺基本上不受到遏制，这会致使一部分资金流入商业地产市场，在一定程度上“滋润”了商业地产市场。住宅和商业都有自己的发展前景，商业地产具有持续性强、受政策影响小、前景大的特征，这也是开发商转战商业地产的一个原因。但开发商业地产需要较强的实力、较高的运营方式、策略方针以及准确的把握市场能力，不是任何开发商都有这个能力。

    蔡鸿岩认为，新一轮的调控急风暴雨般宣泄而下。收紧住宅消费信贷为核弹头的精准打压，使住宅为主导的出售型房地产开发黄金时代宣告终结。但这是否会引发产业链上下游的负面传导，甚至波及整体经济运营转而向下，肯定是包括决策层在内各界关注的焦点。新政出台十余天，已见到的现实是，全国大城市住宅交易量大幅下跌，开发商拿地热情减退，内地股市在全球股市企稳回升的形势下却走出单边下跌行情，银行业也将面临房价持续下跌可能引发的还贷危机和信誉风险。

    蔡鸿岩说：“房地产作为支柱产业起码去年在‘保八’中权重价值仍然凸显，中央此次调控也旨在抑制房价过快上涨，而非打压市场之意。可是，由于我国房地产市场变数诱因极其复杂，行政或是市场手段的调控历史上从没有拿捏到‘恰如其分’最佳的状态，过去的每一次调控往往是事与愿违，房价不跌反涨。这一次又难免矫枉过正。”

    蔡鸿岩表示，“过重的”调控手段在抑制了房价上涨的同时，也极有可能会带来持续的不仅限于房产的市场跌落。房地产下滑拖累经济整体，近一周来的股市大盘行情即可窥见一斑。房地产虽然不健康，但终归是支柱产业，即便真想令其退出，也应缓慢抽血，以保经济全局平稳着陆顺畅转型。

    “过去几年住宅房地产癫狂般突飞猛进，确实为经济发展特别是各地城市建设做出巨大贡献。但同时带来的弊端是地方政府躺在土地财政上不劳而作，开发商不负责任并且轻而易举地获取暴利，房价则高至民众怨声载道，中央政府已到不得不下重药治理之地步。在保增长与保稳定的权衡利弊比较中，现在所面临的矛盾唯有一点，就是既要压控房价，同时又不至于调控导致房地产投资拉动明显减弱。”蔡鸿岩认为，就房地产开发而言，其实此一行业也还有住宅开发与商业地产开发之分，也就是行业经常所说的“两万”———万科和万达开发模式之分。前者以全部出售型的住宅开发为主业，后者则侧重于为城市提供商业服务配套的持有经营型商业地产开发。两种模式，非但运营投入方式不同，更重要的在于后者将开发商利益与城市经济发展捆绑在一起，为城市提供就业、服务配套和提供持久稳定税源，与城市共生共荣。

    业界动态反映了政策和市场之趋向。据记者了解了解，今年6月底第五届中国零售商大会上将在成都举办，包括万达、中粮、远洋等中国商业地产领军企业的老总们云集一处，举办有史以来规格最高的一次中国商业地产圆桌会议，商讨商业地产在行业转型期所应承担责任和应扮演的角色等一系列事关中国房地产发展方向大事，以及商业房地产产业相关政策应对和建议讨论。可以预见在住宅房地产开发逐渐被政府管控挤压的大势所趋背景下，大中型城市商业地产将成为房地产开发的主导力量，成为G D P投资拉动中的主力。