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开发商 暂无一步降到位的动力

“预计成交量不好，就不着急开盘；降500元、1000元，没作用，我们也不会降价。”日前，京西某高端楼盘营销负责人卢伟(化名)这样对记者说。上一轮房地产调控时，卢伟正在公司位于郊区的项目做销售。

上轮调控：扛了几个月才降价

2007年9月，上一轮调控的“杀手锏”———二套房首付40%和利率提高到1.1倍刚一出台时，郊区项目并没有感受到太大压力。“市区受影响是从10月、11月各大银行信贷细则出台后趋于明显，郊区则是在2008年2月份以后。”卢伟告诉记者，由于当时公司高层公开表态不降价，加上对楼市的长期看好，自己所在的楼盘一直没有主动调价，“只调整产品的入市顺序，好位置、好户型留到了2009年后。”卢伟说，当时政策出台后，楼市还很坚挺。即使后来北京有几个领降的楼盘，也都至少撑到2007年底才降价，比如美利山，2008年1月初12600元/平米入市。有的则到2008年年末才降价。

在卢伟看来，后来降价的楼盘一方面是因为公司先期扩张厉害，遇到政策紧缩，资金链趋紧才降价。

本轮调控：假降居多，难促进销售

今年新的调控周期，卢伟已经是城区一高端项目的营销负责人。他告诉记者，公司在2008年都没有降价，现在同样不会降价。“城市核心区楼盘的稀缺性、楼市长期看涨依然不变，项目现在更不会降价。”

“以前卖低端项目，楼市不好的时候推出低价的、相对差一点的户型；现在这个项目，产品都是精品。楼市不好，就不取预售许可证。”卢伟这样介绍项目应对调控的策略。

卢伟说，在没有太大资金压力的时候，包括自己所在公司，多数房企往往会延缓开发节奏、延缓入市节奏。因为经过多次调控后，开发商认为政策主要是以“压制需求”为主，而大量的刚性需求和改善型需求仍然存在，一旦调控力度放松，市场需求仍会反弹，“现在租金上涨，就是因为大部分需求从买房市场转入租房市场，这让人坚信这部分需求大量存在。”
 

对于已现的“降价”，卢伟认为并非真正降价，更多是做出迎合调控的姿态，调低开盘预期价格，从项目纵向比较来看，价格绝对值还是往上走。而从实际的成交量看，这种“降价”带来的销售量微乎其微。卢伟表示，这种降价信号非但不会刺激成交量，反而给买房人造成下一步会实质降价的假象，“先假降，再真降；先降一点，再降一点，加重买房人观望，等待抄底的心态”。

中介 加强租赁业务应对淡市

租赁业务成救命稻草

5月24日，由北京房地产中介行业协会牵头的“规范房屋租赁代理流程”大会举行，北京26家房屋租赁代理机构的与会代表，签订了《承诺书》，向租赁双方做出了不占用客户租金等六项承诺。

京城楼市历经2009年的疯狂交易，2010年4月15日起，接受了历年最严厉循环政策的洗礼，在经过了新“国十条”、“京十二条”等政策后，北京楼市渐入下行通道，二手房下降最为明显，几乎陷入冰点，而此时，租赁业务成为了中介公司的救命稻草。在租赁业务上做出特色和品牌，提升口碑成为近期大多数公司共同的行动，行业协会也抓住这难得的机会，让中介公司“规范”一把。链家、我爱我家等公司纷纷加强了在租赁业务方面的力度。

此外，贷款难是此轮新政对购房人的最大影响，不少中介也开始替购房者想招。如我爱我家就针对“见他证(他项权利证)放贷”给二手房交易双方带来的困扰，为解决业主过户后拿到全款的风险，推出了“房款速通保”业务。

暂停扩张，练内功

麦田等没有在租赁业务方面投入太多精力的公司，则选择了对内部员工的调整和培训，暂缓开店计划，提升内部的管理水平。“公司着眼于长远的发展，既然这个行业有大起大落的特征，就应该有一个正常的心态来接受和应对”，麦田公司负责人对目前的调整显得很有心理准备。

荧灿地产在北京的店面规模较大，公司本来计划在今年会有进一步的扩张，不过随着政策效果的显现，这一计划也不得不推迟了。“因市场的过热而高速运转了近两年后，暂缓步伐，练练内功可能也是一个不错的事情。”其负责人如是说。

不过，业绩下来了，成本控制就更严格了。业内人士透露，中介流行的网站售房，过去都是公司掏腰包付ID套餐费，现在有中介规定，如果业务员的业绩达不到一定标准，ID套餐费就得员工自己出。开源节流的原则下，中介公司的基层员工首先感到了压力，下一步，等到他们的店长感到压力时，部分中介公司的门店调整估计就在所难免了。