嘉宾介绍：曹建海，房产“三剑客”之一，中国社会科学院工业经济研究所研究员、经济学教授。

信贷资金支持是房价猛涨罪魁祸首

    主持人：那么房价上涨是有根据地上涨，还是泡沫呢？

    曹建海：这种上涨应该是在原来已经有泡沫的价格基础上又进一步膨胀了。这一次长势太猛，是因为信贷资金支持下的房屋炒作过于严重，这 是这次调控的原因。

    从长期来看，特别是从2003年以来，我们的房价一直是上涨的。回到1998—2003年，房价也是上涨的，但是上涨的幅度非常小。而2003年以来涨幅逐年提高，特别是2007年达到高峰，2008年有所回落。2008年底我们开始救市，2009年3月份一直到今年，经历了一个最疯狂的时代，这个时代可能是我们房改以来最疯狂的时代。

    中国房价为什么这么高？我认为恶意的投机需求，加剧了炒房的行为。另外在我国为了促进房地产市场的繁荣，特别是在去年的时候，我们还对炒房、买房给了税收的减免。

    主持人：这一次新国十条出台以后传递出来的是一个怎样的信息呢？

    曹建海：信息实际上就是要改变长期以来我们所说的把房地产业作为支柱，把住房作为投资品，放任他的交易、炒作的这个局面，我想这是这次调控的主要目的。高房价一个原因是供给垄断，地方政府层层加价，弄的需求相对不合理，需求比例太大。这样的局面是2003年以来房改方案、房改制度形成的一个后果，这样就导致了房价的高涨。

新政出台不影响群众的改善性需求

    主持人：这一次新国十条推出以后，是否会影响到我们老百姓的生活和他们改善性需求？

    曹建海：现在房市火爆本身是投机集团之间的对倒，我想目前的房价，对普通老百姓来讲早就出局了。按目前的房价水平，你想要去买房实际上肯定不如去租房。买房的目的如果不能抑制（尤其是对投机的打压对普通老百姓基本上不会出现误杀的问题），我觉得普通老百姓还可以再等待。

    主持人：我看网上有这样一个说法，说这一次新国十条中最大的亮点莫过于二套房贷首付不得少于50%，第三套房可停止贷款，民众普遍认为这是一项遏制炒房者的“利器”。但也有人认为，全国几个著名的炒房团没一个缺钱的，炒房根本不用贷款，一样照买不误，您怎么看待这项政策对炒房者的影响？

    曹建海：炒房团肯定要用信贷资金的，炒房团如果有1个亿的话，通过信贷资金他可以炒作5个亿的楼盘。自有资金因为他本身也是通过高利借到手的，自有资金主要是用于首付部分的。所以说炒房团一旦离了信贷资金，立马就会灰飞烟灭了。这个政策对打压炒房应该是起到了一定的作用。

未来一个月房价大概有20%到30%的回落

    主持人：我看到有新闻报道，一些地方的炒房团已经开始大规模抛售了，从而造成了房价的区域性回落，是否说明了新国十条的颁布已经起到了作用？

    曹建海：应当起了比较大的作用，比如说在北京的一些开发商新开的楼盘里面，价格都出现了打折的现象。过去这是根本不存在的，而且二手房的交易量也在迅速地减少。

    主持人：新国十条的“药效”会在什么时候达到高潮？

    曹建海：房价的回落现在来看需要一段时间，需要到成交量急剧减少之后，我想房价可能就会恢复。在现在这种情况下，炒房的人不仅不进货了，而且要出货。我看到中介满街走，是因为炒房者都在大规模出货，而接盘者现在是寥寥无几。

    主持人：从年底到现在，我刚听您说房价上涨了50%？

    曹建海：是去年到现在，大概去年三月到今年三月的涨幅。

    主持人：出台这个政策后房价回落百分比会有多少呢？

    曹建海：我估计未来一个月大概有20%到30%的回落。比如说回落30%，那去年的涨幅50%基本上就回去了。如果回落20%的话，相对于去年同期可能还是有所上涨。

即使房价回落30%也不鼓励购买

    主持人：有的人说这仅仅是在抑制炒房者。新国十条的出台，似乎没有针对购买者提出一些更实惠的政策。我看网上有人说，能否降低第一次购房贷款利率，来真正对购房者提供更多的实惠，您觉得这个观点怎么样？

    曹建海：我觉得目前的价格对购房者来讲肯定是过高的，可能高收入阶层不在意。现在很多房子租售比，北京达到了50到80倍。我觉得对于这些人来讲，现在的价格即使回落30%仍然没有购买的价值。对于普通购买者来讲，即使降一些首付和利率，也不能根本改变这样的局面。我主要想说的是，还是要理性购房。

地方政府已经成为高房价的“元凶”之一

    主持人：您预计地方政府会不会支持这个政策？就是从执行上来看他的操作性强不强。因为从2008年的地方政府反应来看，一旦房市遇冷，地方政府都会采取相应政策扶持。

    曹建海：我想在新国十条第一个大问题里面，要求各地区、各部门确实要履行稳定房价和住房保障的职责，实际上已经封死了地方政府再次救市的各种可能。首先强调住房是一个民生问题，经济问题是次要的。另外强调问责制，以省为总负责，要考核各个地方政府能否把房价稳住，能否提供住房保障。我想再次救市从中央政策里面已经失去了政策性的支持，因为我们已经充分认识到住房是一个民生问题，而不是一个抱着GDP增长的经济问题，经济问题是次要的，如果社会不稳定了，老百姓失去幸福了，单纯就是房价上涨、经济增长，这对我国是毫无意义的。

    主持人：我们现在看来，这个政策是一个非常好、非常惠民的政策，它在实施的时候是否会遇到一些阻碍呢？

    曹建海：阻碍肯定是有的。比如说就有“三条后腿”会拖延房价回落的时期。比如说住建部虽然这次提出严格预售制，但是实际上是在保预售制的，预售制没有相应的被取缔。而预售制是开发商空手套白狼不负责任的坏制度。

    主持人：这个困难有没有方法克服呢？

    曹建海：克服的手段就是取缔预售制，直接给消费者提供现房，但是住建部没有取缔。所以开发商利用极少的自有资金，利用预售制和银行贷款采取以小博大，空手套白狼的开发模式仍然没有得到根本的改善，这样对消费者未来的利益还是不利的。

    我们这次新国十条里面没有绕过地方政府土地经营这道槛，而土地经营现在看来是推高房价的一个重要的推手。所以，在目前主要通过拍卖来卖地的情况下，地方政府已经成为高房价的“元凶”之一了。另外，国土部对小产权房一直是充满敌意的。其实小产权解决住房从民生方面来讲，比我们保障房要好的多了。

    另外，我们看央行宽松货币政策如果不回笼的话，房价的回落就可能就会出现反弹。所以这都是我们未来时期房价回落面临的一些不利的因素，甚至有可能把房价继续托起来的一些因素，这我们必须充分认识到。

想根本遏制房价还需税务手段

    主持人：想要根本的遏制房价上涨，您觉得后期是否还要出台一些调控政策？

    曹建海：新国十条也提出来了，如何抑制不合理的住房需求，除了差别化的住房新政策之外，特别提到了发挥税收政策对住房消费和住房房地产收益的调节作用。住房消费有可能对高档房征税，住房收益有可能对房屋增值部分进行增税，我想这个政策还不完善。我们后面要征收物业税，即对多套住房的持有者征收累积的物业税。另外，我认为应该开征住房的空置税，就是说空置不用的住房要进行惩罚性的征税，另外还要有增收房地产收益税，房地产收益税就是对房屋增值部分，原则是增值出租，增值部分就是由国家税收的方式把它征走。