实征可能首先针对商业地产
 

    安体富说，如果今年物业税在部分地区真的开征，也只会针对商业地产征税，而不会对个人购买的民宅开征。物业税相当于过去对商业地产征收的房产税和土地使用税，物业税开征后，预计税率不会发生变化，仍将维持以往水平。

    刘桓也认为，物业税要对原有政策进行微调之后才能对个人征税的。过去相关政策是对房屋使用者征税，这遭到抗拒的可能性高，不利于征收管理。今后应改为对房产所有者征税。而对非普通住宅和普通住宅的征税应设置先后顺序。

    何时针对个人购买的民宅征收物业税？两位教授认为这是一大难关，它取决于我国个人财产登记制度的进一步完善。这个难关的存在也正是国家有关部门为何迟迟未能正式公布物业税具体政策的原因。

    目前，除了普通民宅和商业地产以外，还有公房、央产房和古建筑等多种个人居住、租住的住宅形式。一旦对个人征收物业税，并因此同时出现“拆迁补偿没我的份，但缴税有我的份”的问题，很可能会引发一些矛盾。

    因此两位专家认为，政策需逐步完善，物业税才面向个人征收，至少要到三五年之后才有可能。

    一家三套房每年可能缴税4万
 

    有专家认为，物业税如果实际开征，对一些拥有多套房的投资型购房人肯定不会“网开一面”，对二套房的征收税率可能为1%，三套房的税率将提至2%。以南京一户投资型的家庭拥有三套房为例，各为100平方米，一套在白下区，价值200万元；一套在江宁，价值100万元；一套在河西，价值150万元。

    算法1：首套房免征，二套房起征。假设按照“首套房”免征的算法，或许会考虑户口所在地的房产予以免征的标准。如果这户家庭的户口在白下区的房子内，那么白下区的房产免于征收物业税。按购买时间计算，第二套江宁的房子，一年按照1%的物业税税率，每年要交1万元的物业税；第三套河西的房子，缴纳2%的物业税，就是3万元。这样一算，一年就要缴纳4万元的物业税。

    算法2：人均面积达标不征，超标部分征收。假设按照人均面积来计算，这户家庭三口人，目前南京人均住房面积为32.21平方米，免于征收的面积就是96.63平方米。多出了200多平方米，怎么征收？可能会区分一个面积段，在当地户均家庭住房面积1倍之内的按1%征收物业税，2倍以之内的按2%征收。但是，也会参照房屋的市值来征收。如果白下区的房子是免于征收的，同样另外两套也要被课以“重税”，大致也会在4万元左右，面积超标越多，收的税将越多。