近期，部分一线城市房地产市场显露“降温”迹象，久违的“降价促销”也重回市场。不过，一线城市正上演的地价飙涨、争夺“地王”的场面又让普通购房人心悬：购房者期盼房价理性回落，开发商意在赌涨未来。博弈之下，考验楼市调控的“精细化”水平。

　　一线城市房市疑似降温

    “没想到，现在有楼盘打折！”忙于看房的上海白领叶莉最近有了“惊奇的发现”：浦东周康地区８月底推出的一高层房源，最近两个周末都有９５折优惠。此外，某知名房企在宝山顾村板块新推出一批均价为１１０００元／平方米房源，在不久前的教师节期间，搞过最高４万元的减价优惠。“真有点像及时雨！”叶莉说。

    久违的打折促销背后是：继一段时间的高速增长后，进入９月以来部分一线城市楼市有所“降温”。比如，北京市房地产管理交易网统计数据显示，９月首周（８月３０日－９月５日）北京市住宅（含保障性住房）签约量为３２８９套，与８月首周相比下跌２０％。９月１日－１４日，北京商品住宅期房日均成交量为３２６套，创下３月以来日均成交量新低。

    在另一个“风向标”城市上海，也出现类似情况。易居中国的统计数据显示，９月７日－１３日上海新建商品住宅的成交量为３２．６４万平方米，较前一周下滑１４．２７％；成交均价为１５３５３元／平方米，较前一周微跌１．５％。至此，上海商品住宅成交均价已连续４周回落。

    往年，秋季往往是楼市的热销期，有“金九银十”之说。但事实上，京、沪两地九月楼市开局平淡。分析人士指出，此前房价的快速上涨与投资需求助推密切相关，比如上海豪宅８月的单月成交量竟超过上半年总和，由此楼市均价一度逼近２万元／平方米。而在房价高企之际，刚性需求已遭压缩，观望气氛重新出现。

    “地王”背后是“赌涨”

  近月来本港豪宅市况变得炽热，发展商眼见未来香港豪宅供应少，需求持续增加下，随即调高豪宅盘售价。位于九龙的天玺I的日钻玺部分楼盘价格调高，若能成交，将创出全球分层豪宅新高呎价，打破去年英国分层豪宅One Hyde Park创下的63,069元全球最贵成交呎价纪录。
 

　　据香港《文汇报》报道，受惠利息低企，加上港股重上21,000点，财富效应及内地热钱涌入，近月来本港豪宅市况变得炽热，发展商眼见未来香港豪宅供应少，需求持续增加下，随即调高豪宅盘售价。新地17日调升位于九龙站天玺I的日钻玺91至93楼3层逾4,000呎复式单位“至高无上”目标价20%，由2.5亿元加至3亿元，即呎价由6万升至逾7万元。“至高无上”若能成交，将创出全球分层豪宅新高呎价，打破去年英国分层豪宅One Hyde Park创下的63,069元全球最贵成交呎价纪录。

　　由于豪宅供应有限，香港经济受惠内地经济增长，港股今年持续上升，新一轮财富效应已经展开，部分市民套股换楼，加上内地投资移民的资金持续涌入香港楼市，令今年以来豪宅备受追捧，近月九龙站及尖沙咀区多个大型豪宅开盘，部分亦创出本港的新高呎价，如新世界及市区重建局合作的尖沙咀名铸58楼及59楼便先后创出全港分层单位呎价第4及第6位的纪录，呎价分别达3.67万及3.5万元，而名铸高层D室816呎1房户，更以呎价30,025元成交，创出香港1房户的新高呎价。

　　美联集团指出，香港豪宅楼价较去年第四季谷底大升逾40%，其中独立屋楼价更早已突破97年的高位，走势明显跑赢大市，估计今年底前豪宅楼价会再升10%。

　　豪宅楼价上升，连带租金亦开始向上走。利嘉阁地产董事张伟文指出，今上半年豪宅租金升幅远远落后同期楼价升幅，幸好踏入暑假租赁旺季开始，租金升势明显加快，全港35项指针豪宅8月份平均成交呎租报28.8元，数字较7月份飙升4.3%，升幅高于同期楼价升幅。

　　据了解，将创出豪宅传奇的天玺，共有2座楼，合共提供825伙，标准单位介乎900至2,300呎，每座顶层各有一伙3层复式单位“至高无上”。每伙“至高无上”面积逾4,000呎，设有6个房间、天际泳池及空中花园。

　　新地代理执行董事雷霆17日表示，天玺自今年2月以平均呎价20,500元首推20伙，其后连番加价加推以来，至今已售出500伙，期间累积加价20%至30%，已售出单位中约有20%至30%为内地客。现时推售中的天玺1单位以园景为主，平均呎价2万元。他指出，由于看好香港豪宅市道，因此，新地其它豪宅盘都会考虑陆续加价。

　　目前全球单价最贵的豪宅为俄国矿业大亨普罗霍罗夫于去年8月斥资近49亿港元，购入位于法国西南部蔚蓝海岸的“利奥波德别墅”(Villa Leopolda)，物业位于法国尼斯与摩纳哥之间，为1902年为比利时国王利奥波德二世而建，占地约8.9万平方米，别墅四周植有约1,200棵树，有橄榄、橙、柠檬和柏树，单是打理这些树木便需雇用50名园丁。然而，这位俄国富豪在海啸下损失惨重，正计划取消交易，并要求取回约4.3亿港元的订金，惟遭原业主拒绝，事态如何发展暂时未知。

　　不过，像“利奥波德别墅”这样的豪宅，较难与天玺“至高无上”作比较，因前者是花园别墅，而后者则是分层单位。故此，以同样是分层单位而言，目前全球成交呎价最高的分层豪宅是坐拥英国伦敦海德公园景的One Hyde Park，此项目共有4座大楼，楼高9至13层，每座的顶层单位占据全层，共有9个睡房，其余单位有1个至4个睡房不等，去年的成交呎价已升至约63,069港元。 (梁悦琴)