广州写字楼空置率

　　机构预测： 到2010年珠江新城甲级写字楼供应庞大 空置率将达到高峰 同时租金将有所下跌

　　飙升两成

　　满堂红写字楼部透露，当前本地写字楼空置率与去年9月相比，上升达到两成。

　　数据显示，广州租金排名前十位的写字楼中，已有8个下调了租金。国际金融广场最高租金曾达280元／平方米·月，现在已经降为180元／平方米·月。

    　而麦格理集团近期发布的报告对广州今年的商业地产市场也作出如下判断：2009年广州的写字楼租金将下降20%。无独有偶，国际知名房地产服务及投资管理公司高力国际也发布研究报告预期，到2010年珠江新城甲级写字楼供应庞大，空置率将达到高峰，同时租金将有所下跌。

    　当前的广州楼市还未有复苏的迹象，但写字楼市场却已经切切实实感受到金融危机的冲击。

　
　　部分公司搬离天河“过冬”

　　如果现在周一到周五晚上8点时分，站在天河城广场北门遥望中信广场，你会发现原来因为加班而灯火通明的大楼现在只有为数不多的亮光。

    　以前，要等一年以上的时间才能在中信广场租到合心意的写字楼，如今，客户却纷纷以各种理由打退堂鼓，企业对办公物业的需求和心态已经发生了明显的变化，受灾严重的外贸、金融等企业，有些因经营不善而选择撤场，有些则在签订租赁意向书后要求退订；不少原来计划扩张或搬迁的企业选择取消或者推迟写字楼租赁计划；受金融风暴影响较小，比较迫切寻找办公点的企业，则以观望为主，希望获得更优惠的价格。

   　 满堂红写字楼部总监刘星说，中信广场写字楼以往月租金为160~170元·m2，目前120~130元/m2·月就可以租到，一些新落成的甲级写字楼甚至不计价钱，但求有效充实写字楼出租空间就可以。部分公司已开始从天河区高端写字楼搬到同区乙级写字楼或越秀区写字楼办公。

    “这既受到住宅市场松绑的影响，一些中小企业转而租用商品房作为办公点，更有企业降低租金成本的需要。”刘星说。

　　一手成交价跌至谷底

　　据统计，今年广州将会有超过80万平方米的高档写字楼供应市场，刘星认为，这无形中也会加大租金下调的压力。目前，市场上写字楼的租售比已经由原来的7：3调整到9：1，反映在买卖市场价格的压力下，开发商宁愿调低租金也要转售为租。

    “包括珠江新城的2个项目，我们代理的8个一手写字楼在售项目的售价已经下调2成，基本到达底部。”中原地产市场总监朱辉对本报记者说，当前一手市场投资者和开发商的博弈极为激烈，如果投资者认为“低处未见低”，开发商同样会采取转售为租的策略——“少200元没商量。”朱辉介绍，前一段时间曾经跌落到1万5千元每平方米的中华广场写字楼，目前也已经回复到2万元每平方米的高位。

    “一手租赁市场由于持续供应，将会越高越寒。”朱辉也认为，由于高档写字楼供应量在短时间内扩大，它在写字楼市场中遭受到的压力也最大。

   　 不过刘星表示，目前也有一些来自台湾和香港的投资者抄底，买货的原因依然是憧憬人民币升值。

　　明年或会开始反弹

　　“虽然一手写字楼的买卖和租赁价格还在下跌，但是二手的买卖市场却未见风云。”朱辉分析，原因可能在于这部分写字楼的投资人士不像深圳的炒家，基本是稳健型投资者，把写字楼作中长线投资产品，不会因为一时的回报率下跌而甩卖资产。以目前为例，广州市写字楼回报率在8厘左右，如果租金下调20%，投资回报率也在五六厘左右。而由于租金到位，中原地产去年第四季度的二手写字楼租赁业务也录得18%的增幅。

   　 “阿里巴巴由财富广场转战到中华广场，一次租掉3层，办公面积扩大了2倍。”朱辉说，市场低迷之下还是有不少的买家或者租客果断出手，除了国内企业外，法国一个知名的化妆品企业也在维多利广场拿下1000多平方米的办公面积，这使得他对广州写字楼市场的未来仍然充满信心。

    　朱辉说，广州的写字楼供应量在今年持续扩大除了作纵向分析外，也要横向比较，作为南中国最重要的城市，与北京、上海甚至深圳相比供应量依然不足。现在把蛋糕做大，租金回调到国际水平的五六厘左右，既合情也合理，对长远发展而言有利无害。“我预计写字楼市场在明年随着经济形势的好转会开始反弹，毕竟广州的写字楼物业还是一只‘原始股’，没人炒过。”

　　京港穗深写字楼市场仍被看好

　　上月底，全球最大的商业地产服务公司——世邦魏理仕发布对京港深穗四地的地产研究报告。报告显示，2008年受美国金融危机的 影响，京港深穗四个城市的外资公司受到冲击，但2009年四地写字楼市场从中长期仍然看好。

   　 但也有乐观的业内人士预计，由于部分知名的500强企业在华业务仍在稳步扩张，相信经过半年的观望期，国际标准甲级写字楼具有的良好市场需求和理想的租金成长能力、持续竞争力都会带来相对乐观的市场前景。目前业主要做的是采取调低租金、延长免租期、赠送管理费等措施，以让利减少金融风暴对广州写字楼招商的影响，“谁能尽快租出去谁就是赢家”。预期未来甲级写字楼的潜在需求，仍是政府大力推动的制造业及高增值行业为主，如：IT、汽车、化工、物流和专业服务行业等。(作者: 赖伟行)