曾有研究员在展望2007年房地产市场的时候，提出“留一半清醒留一半醉”的观点，指出在流动性过剩、股市繁荣的背景下，房地产牛市仍会持续一段时间，但在中央宏观调控、房价收入比过高等因素制约下，投资者应随时防范市场可能出现的调整。之后，地产市场果然走出“先牛后熊”的走势，只是苦了没有醒来的投资者。 

    　展望2009年的房地产市场，仍有许多谜题待解，投资者最好继续“留一半清醒留一半醉”，同时用谨慎和乐观两种心态看待市场。

 　   2009年房地产市场面对的最重要问题是，二套房贷会不会“松绑”？投资者应该清醒地看到，虽然“救市论”不绝于耳，但从国务院常务会议新出的政策和银监会的态度来看，二套房贷近期难以完全放开，即使有所松动，在细则上也会先鼓励改善型需求，是否对投资型需求进行政策支持，可能会根据经济形势相机而动。不过，拉动经济是当前头等大事，所以这并不意味着二套房贷政策不会有任何松动，对结清第一套房款并卖房后的改善型需求，房贷政策仍有灵活调整的余地。

    　至于保障性住房对商品房的冲击有多大？记者认为，不能过分夸大也不能过分小觑保障房对商品房价的压力。保障性住房在地段、品质、物业管理、消费群体等方面与商品房有着不小的差距，而且各地政府的资金来源、政策执行力度还需进一步落实，保障性住房难以对商品房价造成太大的压力。但在北京、天津等少数城市，政府已经推出规模较大的保障性住房建设计划，如果这些计划完全落实，对未来几年的房价必然形成一定影响。

    　如果明年利好政策不断出台，就可以放心投资地产上市公司么？长城证券预计，明年地产行业整体业绩接近零增长，而30家重点地产公司业绩增长14％—19％。也就是说，分化将成为行业发展的必然趋势，只有业绩增长预期明确、能受益于行业集中度提高的公司才值得投资。

 　   话说回来，在地产板块强劲表现两个多月后，估值吸引力又成为另一个问题。考量今年和明年的业绩增长情况，再比较香港中资地产股的估值，A股地产板块2008年20倍左右PE的估值并不便宜，且房价是否触底仍有待进一步确认。虽然有各种利好预期，地产板块风险仍存，投资者对此不可不查。