受减税、降息等利好政策的刺激，全国房地产市场出现了今年以来罕见的回暖迹象。11月，北京、上海、深圳商品房的成交量环比均有五成左右的涨幅。受此影响，A股房地产板块表现相对较为强势，11月份跑赢上证指数10.53个百分点。那么，近期楼市成交量的回暖，究竟是市场持续“探底”过程中的反弹，还是就此反转进入上升通道？

　　业内专家指出，仅凭11月份各地房地产市场的环比数据，还难以得出楼市将走出低谷的结论。首先，地产新政比如契税减免，主要是11月后生效，这使得大部分原计划在10月实现的购买需求，推迟到了11月份，从而导致了环比数据出现“井喷式”增长。北京、上海等一线城市的成交量在11月前两周集中释放，便说明了这一点。其次，房地产市场经过一年多的持续低迷后，成交基数本身已经很低；环比增长五成后绝对值依然很小，成交量的同比降幅还在四成以上。

　　更为重要的是，作为房地产市场的另一重要变量，房价的调整是否到位，还存在很大争议，这是影响房地产市场真正回暖的重要因素。

　　万科董事长王石在最近举办的“2008(第七届)中国企业领袖年会”上表示，过去两年，房地产价格高涨并带有泡沫，所以现在的市场调整是应该的，他同时认为调整还没有到位。

　　就目前而言，房地产市场的两个指标预示着，整体楼市依然处于“下行通道”。一是房地产价格的上涨和家庭收入上升的差距越来越大，已经到了一个剪刀差的比例；二是房地产市场库存越来越多，造成了大量的积压。这两个指标没有解除“预警”，市场便还会继续调整。

　　另外，外围市场和全球经济的前景不容乐观。有专家指出，如果在各种扩张性财政政策和货币政策刺激下，宏观经济尚不能有效企稳，那么，居民的收入预期还会持续下滑，商品房成交量也难以持续放大。尤其是4万亿投资中，政府强调要加强保障性住房建设，这显然更不利于消化市场存量房。

　　“不要误以为红叶是春天来临的象征，其实那是秋天，是进入冬天的标志。”对于上月出现楼市成交量转暖迹象，SOHO董事长潘石屹用“季节”作了一个隐喻。潘石屹认为，对目前房地产市场的判断不能过分乐观。高盛前日发表报告也显示，预计未来几个月房地产销售前景仍不容乐观，波动的可能性很大，房价下行趋势不会很快扭转。

　　从景气周期看，目前，房地产市场已进入“非景气”区间，重回景气周期不可能“一蹴而就”。1-10月，全国商品房销售面积同比下降16.5%，销售金额同比下降17.4%；全国购置土地面积和完成开发土地面积继1-9月首次出现负增长后，降幅进一步扩大，同比分别减少了5.6%和2.5%。

　　数据显示，多数城市在11