美国金融危机已波及到优质写字楼市场

　　早前，由于奥运的召开，原本计划在奥运前入市的项目纷纷延后入市，截至到第三季度，北京第三季度的写字楼市场共迎来金融街区域的丰融国际中心、燕莎区域的平安国际金融中心等三个新项目，共计226，172平方米面积，使得甲级写字楼可租赁面积存量达到739万平方米。

　　尽管北京写字楼的需求仍然很稳定，但考虑到奥运会期间装修及迁址受到影响，签约成交面积有所下降，本季度的净吸纳量为7.3万平方米。不仅如此，到了9月，北京写字楼市场受美国金融危机影响逐步显现。

　　近日，高力国际发布报告称，2008？第三季度，大中华区内主要城市的办公楼市场表现仍然维持稳定，但交投转趋淡静。金融海啸蔓延全球，外围环境转差，加上中国经济降温效应，对办公楼市场造成的影响开始浮现。

　　同样，仲量联行日前也发布研究报告称，亚洲房地产市场的租金和资本价值在过去几年间快速攀升，但现在都已开始放缓，预计这种势头将持续至少12个月。而中国的一线城市写字楼市场潜在供过于求的现象正日益突出。

　　仲量联行亚太区研究部主管文丽菁表示，“与以往的周期波动所不同的是，由于市场基本面仍然保持良好，预计亚太地区大部分房地产市场下跌的幅度不会太大。长期结构性驱动力以及对经济增长的预期，将确保更多来自全球房地产市场的资本继续进入亚太区。”

　　报告认为，在写字楼市场，越来越多的公司暂时搁置写字楼扩张计划，而潜在的供过于求正成为亚太地区部分市场的主要问题，在中国的一线城市以及印度郊区的小规模市场此现象尤其凸现。目前东京已成为首个坠入本轮波动周期中下跌区间的主要写字楼市场，预计未来12到18个月其它城市也将出现类似状况。

　　具体到北京市场，9月，受美国金融危机影响，部分在京的外资公司办公用房预算开始缩减。其中部分原本计划扩充办公面积的公司暂停计划的实施，而预算下调的公司则选择搬迁至租金相对较低的写字楼办公以符合其预算调整。种种迹象表明北京写字楼市场需求有放缓的趋势，为适应这一局面，部份新落成项目开始采取更加灵活的租赁策略以吸引客户签约，例如给予大面积租户更多的优惠等。目前市场中能源、医药等行业类公司表现较为活跃。

　　总体而言，2008年第三季？整体甲级办公楼市场空置率保持稳定，为13.57%，按季跌幅少于1个百分点。大多数甲级办公楼子市场空置率呈现下降趋势，燕莎区域市场的空置率上升17.89个百分点至21.77%。该区域空置？的攀升主要是因该区域的新增供应和一些跨国公司迁出（如诺基亚搬迁落户亦庄地区）的共同影响所致。2008年在第三季度，出于对经济增长的高期望和被抑制的租赁需求，整体甲级办公楼市场平均租金上升至每月每平方米39.79美元，环比上涨4.45%和同比上升8.41%