在北京回龙观租房住的“双困”家庭老王一家看到了希望。

　　3月18日，北京住房保障办有关负责人做客当地电台访谈的时候表示，以货币补贴方式享受廉租房政策的“双困”家庭，可以选择货币补贴转实物配租。

　　老王一家正在享受北京市40元/平方米/月的货币廉租房补贴，但是政府补贴的资金不足以使其全家在城八区租一套一居室。如果货币补贴转为实物配租，则老王一家有可能享受上政府直接供给的廉租房。

　　但是，即使能由货币补贴转为实物配租，目前北京可供配租的廉租房房源并不多。

　　由住房与城乡建设部政策研究中心担纲的《完善与创新廉租住房制度研究》(以下简称“廉租制度”)报告指出，目前全国廉租房在建、新建、已建数量还不到24万套。这对于全国城镇低收入的住房保障家庭来说是“杯水车薪”。

　　与此同时，财政部和国家税务总局已联合下发了关于廉租房、经济适用房等保障性住房建设、租赁的优惠政策，该政策刺激廉租房供应量提升的意图明显。

　　房源难题

　　对于廉租房来说，当下最缺的还是房源。

　　北京市在“十一五”住房保障计划中提出，未来将建150万平方米廉租房。但是这对于目前北京符合廉租房申请条件的人数来说，数量仍显不足。

　　上述北京市保障办人士也指出，北京廉租房房源很紧张，申请由货币补贴转为实物配租的廉租房保障家庭，应注意等候房源的风险。

　　到目前为止，并无公开的数据说明北京廉租房房源的情况。

　　由于廉租房建设需要政府完全提供建设资金和土地，很多地方政府对建设廉租房不积极，多数地方政策采取在经济适用房等保障性住房中配建廉租房的方式来建设廉租房。

　　廉租房定位保障城市低收入家庭，是保障功效最大的住房产品，但是一直面临房源不足的困扰。

　　3月20日，中国房地产业协会副会长朱中一介绍，去年有关部门共委托了4家机构分别对“中国房地产市场研究报告”进行课题研究。

　　其中由住房与城乡建设部政策研究中心担纲的《完善与创新廉租住房制度研究》(以下简称“廉租制度”)报告中指出，2007年全国新建廉租房16万套，这比2006年以前全国廉租房总量的2倍还多。

　　据此推算，目前全国廉租房在建、新建、已建数量还不到24万套。

　　以北京市为例，符合廉租房保障条件的家庭可以申请两个途径的廉租房保障：一是货币补贴，北京市政府以每人40元/平方米/月的标准对家庭租房进行货币补贴；二是实物配租，即政府自建和收购而来的廉租房直接分配给符合廉租房保障条件的家庭。

　　货币补贴方式已经占到了北京市发放廉租房保障福利的80%。而对于货币补贴的家庭来说，则面临两大难题：一是政府补贴的资金不够在城区内租一套房子，租房只能跑到郊区去住，这对就业又不利；二是廉租房的主要户型一居室在北京的供求比例为1∶4，这些廉租房保障家庭即使拿到足够的钱，也很难在市场上找到一居室的房子。

　　另外，廉租房保障家庭拿到货币补贴后未必真正用于租房用途。例如，截止到2006年6月，北京市共有5600户家庭通过了收入和住房审核，但只有4115户领取补贴租到了相应住房。

　　“廉租制度”报告中指出当前保障性住房领域的两大问题：第一，有的地方政府认为建了经济适用房就能解决住房保障问题。但实际问题是，新修订的经济适用房政策仍允许上市交易，这就等于政府建了大量的经济适用房，而手中却始终存不下来房源。第二，各地政府手中至今没有充足的廉租房房源，全国廉租房才20多万套，显然数量太少。

　　上述报告认为，合适的住房保障体系应该以政府手中有一定房源为前提，以此确立住房保障家庭的进入和退出体系。

　　财政投入应成为主渠道

　　按照国务院“24号文”的要求，公积金增值收益、土地出让净收益和财政投入是廉租房建设的主要来源。

　　“廉租制度”报告中指出，至今为止，只有上海等少数城市将财政投入作为廉租房住房投入的主渠道，其他大部分城市都是将土地出让收益和公积金增值收益作为主渠道。

　　依据住房与城乡建设部政策研究中心调研的数据，目前东部、中部、西部地区公积金增值收益提取和土地出让净收益提取廉租房比例分别为87%、8%、5%和65.2%、17.1%、17.7%。

　　上述报告中指出，从国外经验来看，各国也均以财政投入为主体来建设廉租房，并成立了专业的廉租房管理机构，以社会或政府机构来管理廉租房建设、分配、使用、退出等问题。

　　国内城市廉租房管理机构和人员奇缺。截止到2007年底，全国城市平均每个城市之有2个政府工作人员在管廉租房工作。

　　有关专家指出，推行廉租房建设，还应该花大力气建立一套廉租房保障运行机制，包括对辖区内适合保障人群不断进行真实收入情况进行调查。

　　例如，2007年北京广渠门廉租房小区进行腾迁时，不符合廉租房保障条件的家庭拒绝退出廉租房。在缺乏专业管理部门和法律体系情况下，此种行为无法得到妥善的解决。

　　此外，至今国内仍没完成居民住房普查工作，政府手中没有准确、详细的数据来确认城市中有多少人、哪些人应该享受廉租房保障。而且个人诚信体系没有建立，廉租房分配中仍存在“错搭”的问题。

　　上述报告中指出，土地出让收益和公积金增值收益规模不确定、变化大，而且各地政府的土地收益没有一本“明细帐”，在这两个途径投入不足时，财政资金应作为主要投资渠道。

　　财税政策刺激市场供应

　　报告认为，在地方政府财政投入保证廉租房建设同时，还应积极拓宽投资渠道，以财政、税收等多种手段支持社会机构参与廉租房建设管理工作，支持个人将中小户型的商品房转租为廉租房。

　　除此以外，研究人员还建议政府可以把拟建的廉租房产权提前卖给社会投资者，承诺政府将通过财政反租(例如20到30年)，并允许其产权上市流通。实际上，政府只要部分贴租，就可以解决政府廉租房房源及财力不足的问题。